מאת ד"ר ישראל שמעוני, עו"ד
האם החלטותיו של השמאי המכריע, בגדר הסמכות שניתנה לו על ידי המחוקק בסעיף 198 לחוק התכנון והבניה, הן בגדר "החלטה אחרת" או "פסק דין"?
מאמרים בתכנון ובניה |
המועד הקובע לחיוב בגין היטל ההשבחה
מאת ד"ר ישראל שמעוני, עו"ד* בעניין קרתא (בש"א (מחוזי י-ם) 10070/09 קרתא חברה ממשלתית לפיתוח מרכז נ` אלרוב איזור מסחרי ממילא (1993) בע"מ (פורסם ב"נבו", 6.12.2010)), התעוררו כמה שאלות: (א) האם השמאי המכריע היה רשאי להכריע בשאלת מועד יצירת החיוב בהיטל ההשבחה או אך בשאלת גובה ההיטל?; (ב) האם הסמכות לדון בשאלת מועד יצירת החיוב מסורה רק לבית משפט השלום בערעור על החלטת השמאי או שהיא מסורה לבית המשפט המחוזי (הדן בענייני פירוק)?; (ג) אם הדבר בסמכות בית המשפט המחוזי של פירוק, מהו אכן המועד הקובע לעניין יצירת היטל ההשבחה – מועד אישור התכנית או מועד פרסומה?; (ד) מה משמעות התחייבות המבקשת בהסכמים עם החברה לשאת בהיטל ההשבחה לעניין תשלום חוב היטל ההשבחה?; (ה) האם היטל ההשבחה חל על המבקשת בהיותה "הבעלים" או המחזיקה" לעניין היטל ההשבחה בשל העובדה כי היא חתמה על ההסכמים עם החברה עובר לאישור התכנית בגינה הוטל היטל ההשבחה?
אמות המידה להתערבות ערכאות הביקורת בהחלטות שמאי מכריע מאת ד"ר ישראל שמעוני, עו"ד* בעקבות תיקון 84 לחוק התכנון והבניה, שונה מעמדו של שמאי מכריע שונה והוא הפך למעשה לנדבך בטריבונל מעין-שיפוטי העוסק בהיטלי השבחה ופיצויים בגין פגיעה במקרקעין. זאת ועוד, הדיון לפני השמאי המכריע נושא אופי מעין שיפוטי, בדומה לדיונים המתנהלים לפני ועדות ערר מקצועיות, המוקמות בהתאם לחוקי המס ולגביית תשלומי חובה אחרים. היות שמלכתחילה מתמקדת המחלוקת בענייני שומה, העניק המחוקק לשמאי המכריע את הסמכות לקבוע את שיעור ההיטל שאותו על האזרח לשלם לרשות. או אז, פועל השמאי המכריע בקרבה רעיונית לפעולותיו של בורר, כאשר גם על ההליך לפני השמאי חולשים כללי הצדק הטבעי.
המצאת מסמכים וידיעות נוספות בדיון מול שמאי מכריע מאת ד"ר ישראל שמעוני, עו"ד* כדי להקפיד על הליך ראוי, שקוף ומסודר, על הכרעותיו של השמאי המכריע להתבסס על מידע הגלוי לצדדים כולם, כבכל החלטה שיפוטית, על מנת שיוכלו לטעון טענותיהם ולהגן על עצמם כפי צורכם. החלטות המבוססות על מידע עלום עלולות להביא לטעם נפגם ואינן עולות עם חובת השקיפות החלה על מוסד זה (עמ"נ (מחוזי מרכז) 37365-02-11 עזבון המנוח פרז`י ז`אנה נ` הועדה המקומית לתכנון ובניה נתניה). מקום הדיון מול שמאי מכריע, ביקור בנכס ודיון מול שמאי מכריע בהעדר צד לאחר תיקון 84 לחוק התכנון והבניה
מקום הדיון מול שמאי מכריע, ביקור בנכס ודיון מול שמאי מכריע בהעדר צד
מאת ד"ר ישראל שמעוני, עו"ד*
למקום הדיון, לביקור בכנס ולדיון בהיעדר צד, עשויות להיות השלכות מבחינת קיומו של הליך שומה וקביעת פיצויים המתנהל בפני שמאי מכריע.
ישיבה ראשונה של הצדדים למחלוקת עם השמאי המכריע מאת ד"ר ישראל שמעוני, עו"ד* בישיבה הראשונה על הצדדים להציג את כל הנושאים השנויים במחלוקת הנוגעים לגובה היטל ההשבחה או לגובה הפיצויים עליהם מערערים.
דיון בפני השמאי המכריע
מאת ד"ר ישראל שמעוני, עו"ד* תקנות התכנון והבניה (סדרי דין בבקשה להכרעה לפני שמאי מכריע או שמאי מייעץ), התשס"ט-2009 (להלן: תקנות סדרי הדין), מסדירות את דרכי הדיון לפני השמאי המכריע.
הליך המינוי של שמאי מכריע בידי יושב ראש מועצת שמאי המקרקעין
מאת ד"ר ישראל שמעוני, עו"ד*
סעיף 14(ב) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, קובע כי נישום החולק על גובה ההיטל רשאי לפנות, בתוך 45 ימים מהמצאת השומה או בתוך שנה מהצגת לוח השומה, ליושב ראש מועצת שמאי המקרקעין בבקשה שימנה שמאי מכריע שיכריע בעניין גובה החיוב בהיטל.
התערבות ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה בהחלטת שמאי מכריע
מאת ד"ר ישראל שמעוני, עו"ד* ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה הוקמה כגוף מקצועי המתמחה בנושאים כלכליים מכוח חוק התכנון והבניה, ובפרט בנושאי תביעות פיצויים ובקביעת היטלי השבחה. ועדת הערר אינה מוסמכת לדון בתביעות בנזיקין ובקביעת פיצוים נזיקיים. ועדת הערר גם אינה מוסמכת לקבוע מניעות או השתק מלדרוש חיוב חוקי של היטל. בגדר סמכותה של ועדת הערר בענייני היטל השבחה, היא מוסמכת לקבוע אם נעשה חיוב בהיטל השבחה כדין, ואם כן – מה שיעורו. טענות של מצג שווא רשלני או של מניעות יש לברר בתביעה אזרחית ולפי הכללים שנקבעו לגבי מצג שכזה.
מינויו של שמאי מכריע והאיסור על ניגוד עניינים מאת ד"ר ישראל שמעוני, עו"ד* שמאי מכריע הוא מעין שופט או בורר בעניין המובא לפניו. על כן, יש להקפיד הקפדה יתרה בעת בחינת קיומו של חשש לניגוד עניינים, בין בטרם מינויו לכהונת שמאי מכריע, ובין לאחר המינוי. מאחר שכל מי שממונה לתפקיד זה עוסק בתחום שמאות המקרקעין זה מכבר, עליו להסדיר את פעולותיו בהליכים השונים שאותם הוא מנהל במסגרת עבודתו השוטפת בטרם יוכל להתמנות כשמאי מכריע. בידי הוועדה המייעצת האפשרות להמליץ לפני השר על הסדרים שונים ועל פעולות לשם מניעת ניגוד עניינים, שעל השמאי לערוך כתנאי למינויו.
מחוייבות השמאי מכריע לפנות לועדת ערר בשאלת "אבעיה" – האמנם?
מאת ד"ר ישראל שמעוני, עו"ד* שאלת אבעיה, היא הליך משפטי מיוחד במסגרתו פונה לבית המשפט אדם או גוף שהחוק העניק להם סמכות מעין-שיפוטית, על מנת שבית המשפט יחווה דעתו בשאלה משפטית. הגשת אבעיה מותרת אך ורק במקרים שנקבעו בדין. מקרים אלה כוללים פניה של בורר, פקיד הסדר במסגרת הליכי הסדר מקרקעין ועל ידי צד מעוניין או בית משפט השלום במסגרת הליכי פשיטת רגל. החלטתו של בית המשפט באבעיה מחייבת את הצדדים
מחוייבותו של שמאי מכריע להחליט בהתאם להחלטות ועדת ערר
מאת ד"ר ישראל שמעוני, עו"ד* בערר (ועדת ערר תל אביב) 85012/14 הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב נ` אלישע רונן, קבעה ועדת הערר כך: "סבורים אנו גם כי גם במקרה שלפנינו היה על השמאי המכריע לנהוג על פי האמור בהחלטותינו ולא להפחית תשלום לקרן חניה מהיטל ההשבחה. על הדרך הראויה בה על שמאים מכריעים לנהוג כאשר מתקבלת החלטה של ועדת הערר, עמדה בהרחבה ועדת הערר במחוז ירושלים בערר (י-ם) 403/11 חברת י.ש. אבן ישראל בע"מ נ` הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים (פורסמה בנבו). דברים על כך אמרנו גם בערר קלו לעיל. השמאי המכריע אמנם ציין כי דעתו אינה נוחה עם החלטת ועדת הערר, אך שומה היה עליו לנהוג לפיה ושלא להפחית את התשלום לקרן חניה הקבוע בדין.
סמכותו של שמאי מכריע ליתן פרשנות משפטית להחלטה שיפוטית מאת ד"ר ישראל שמעוני, עו"ד* בערר (מרכז) 9033/10 חברת רכבת ישראל בע"מ נ` ישראל חגי ואח` (פורסם בנבו(03.02.2011)), נקבע כי במקרה בו מתבקש שמאי מכריע ליישם עקרונות שנקבעו בהחלטת ועדת ערר, אין ניתנת לו הסמכות והיכולת ליתן פרשנות משפטית להחלטה שיפוטית. אלו אינן בגדר שיקול דעתו ומומחיותו המקצועית, אף אם משפטן הוא בהשכלתו. מינויו כשמאי מכריע הינו בכובעו המקצועי כשמאי ולא כמשפטן. אשר על כן, ראוי הוא כי במקרים כגון דא, בהם לשמאי מכריע תפישות או הבנות מסוימות באשר להחלטות ולפסיקה שניתנה, יפנה הוא, בטרם יישם את פרשנותו הוא, לוועדת הערר לקבלת הנחיות, האם כך הוא, או אחרת.
מניעת הסיכון שבהגדלת השומה בהגשת ערר
מאת ד"ר ישראל שמעוני, עו"ד* במהלך השנים האחרונות, שמאים מכריעים רבים לאחר תיקון 84 לחוק התכנון והבניה קובעים שומה הגבוהה מהשומה שקבעה הועדה המקומית. עקב הסיכון שבהגדלת השומה בעלי קרקע רבים מהססים להגיש ערעור על שומת היטל השבחה, גם אם בידם טיעונים טובים.
הכרעת השמאי המכריע ביחס למה שמחוץ לטווח השומות שבמחלוקת
מאת ד"ר ישראל שמעוני, עו"ד*
תיקון 84 לחוק יצר מצב בו ערעור על גובה השומה אותו קבעה הועדה המקומית יובא להכרעתו של שמאי מכריע או להכרעתה של וועדת הערר. במצב בו עומדות בפני השמאי המכריע שתי שומות: שומה גבוהה - על פי קביעת הוועדה המקומית ושומה נמוכה - על פי קביעת שמאי מטעם בעלי המקרקעין נשאלות שתי שאלות: 1. האם רשאי השמאי המכריע לקבוע שומה גבוהה מזו שקבעה הוועדה המקומית, כלומר מחוץ לטווח שבין שתי השומות 2. האם יש לוועדה המקומית סמכות לגבות היטל מעבר לסכום אותו דרשה מלכתחילה על פי קביעתו של השמאי המכריע.
חוק התכנון והבניה (תיקון מס` 84 והוראת שעה), התשס"ח-2008 והליך החיוב בהיטל השבחה
מאת ד"ר ישראל שמעוני, עו"ד* על פי החוק המתוקן יתנהל כך: הוועדה המקומית, באמצעות שמאי מטעמה, תערוך שומה שעל פיה יחויב הנישום בהיטל השבחה. שומה זו תומצא לנישום. ככל שהנישום יסבור שנפלו טעויות בשומת הוועדה המקומית בעניינים שיפורטו בהמשך, הוא רשאי לפנות לוועדה המקומית בפנייה מנומקת ולבקש ממנה שהשומה תתוקן.
|
|||||||