מאת ד"ר ישראל שמעוני, עו"ד סעיף 16 לחוק התכנון והבניה מעניק בידי השמאי המכריע, בידי ועדת הערר או בידי בית המשפט, את הסמכות להפחית מתשלומי הפיגורים אשר הצטברו בתקופת ניהול הליך ההשגה על היטל השבחה.
מאת ד"ר ישראל שמעוני, עו"ד בעמ"נ (חי`) 12379-02-14 מצקין נ` הוועדה המקומית לתכנון ובניה חדרה, (פורסם ב"נבו", ניתן ביום 17.2.2015) נדרש בית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים, לשאלות:
האם בנסיבות שבהן ניתנו שתי חוות דעת שונות באופן משמעותי זו מזו, של שמאים מכריעים שמונו על ידי יו"ר מועצת השמאים לגבי היטל השבחה באותה חטיבת קרקע, מוסמכת ועדת הערר להורות על מינוי שמאי מכריע נוסף האם בנסיבות המקרה הנוכחי הייתה עילה להורות על מינוי שכזה?
מאת ישראל שמעוני, עו"ד האם החלטותיו של השמאי המכריע, בגדר הסמכות שניתנה לו על ידי המחוקק בסעיף 198 לחוק התכנון והבניה, הן בגדר "החלטה אחרת" או "פסק דין"?
מאת ישראל שמעוני, עו"ד כדי להקפיד על הליך ראוי, שקוף ומסודר, על הכרעותיו של השמאי המכריע להתבסס על מידע הגלוי לצדדים כולם, כבכל החלטה שיפוטית, על מנת שיוכלו לטעון טענותיהם ולהגן על עצמם כפי צורכם. החלטות המבוססות על מידע עלום עלולות להביא לטעם נפגם ואינן עולות עם חובת השקיפות החלה על מוסד זה (עמ"נ (מחוזי מרכז) 37365-02-11 עזבון המנוח פרז`י ז`אנה נ` הועדה המקומית לתכנון ובניה נתניה.)
מאת ישראל שמעוני, עו"ד תקנות התכנון והבניה (סדרי דין בבקשה להכרעה לפני שמאי מכריע או שמאי מייעץ), התשס"ט-2009 (להלן: תקנות סדרי הדין), מסדירות את דרכי הדיון לפני השמאי המכריע.
מאת ישראל שמעוני, עו"ד סעיף 14(ב) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, קובע כי נישום החולק על גובה ההיטל רשאי לפנות, בתוך 45 ימים מהמצאת השומה או בתוך שנה מהצגת לוח השומה, ליושב ראש מועצת שמאי המקרקעין בבקשה שימנה שמאי מכריע שיכריע בעניין גובה החיוב בהיטל.
מאת ד"ר ישראל שמעוני, עו"ד ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה הוקמה כגוף מקצועי המתמחה בנושאים כלכליים מכוח חוק התכנון והבניה, ובפרט בנושאי תביעות פיצויים ובקביעת היטלי השבחה. ועדת הערר אינה מוסמכת לדון בתביעות בנזיקין ובקביעת פיצוים נזיקיים. ועדת הערר גם אינה מוסמכת לקבוע מניעות או השתק מלדרוש חיוב חוקי של היטל. בגדר סמכותה של ועדת הערר בענייני היטל השבחה, היא מוסמכת לקבוע אם נעשה חיוב בהיטל השבחה כדין, ואם כן – מה שיעורו. טענות של מצג שווא רשלני או של מניעות יש לברר בתביעה אזרחית ולפי הכללים שנקבעו לגבי מצג שכזה.
מאת ישראל שמעוני, עו"ד שמאי מכריע הוא מעין שופט או בורר בעניין המובא לפניו. על כן, יש להקפיד הקפדה יתרה בעת בחינת קיומו של חשש לניגוד עניינים, בין בטרם מינויו לכהונת שמאי מכריע, ובין לאחר המינוי. מאחר שכל מי שממונה לתפקיד זה עוסק בתחום שמאות המקרקעין זה מכבר, עליו להסדיר את פעולותיו בהליכים השונים שאותם הוא מנהל במסגרת עבודתו השוטפת בטרם יוכל להתמנות כשמאי מכריע. בידי הוועדה המייעצת האפשרות להמליץ לפני השר על הסדרים שונים ועל פעולות לשם מניעת ניגוד עניינים, שעל השמאי לערוך כתנאי למינויו.
מאת ישראל שמעוני, עו"ד שאלת אבעיה, היא הליך משפטי מיוחד במסגרתו פונה לבית המשפט אדם או גוף שהחוק העניק להם סמכות מעין-שיפוטית, על מנת שבית המשפט יחווה דעתו בשאלה משפטית. הגשת אבעיה מותרת אך ורק במקרים שנקבעו בדין. מקרים אלה כוללים פניה של בורר, פקיד הסדר במסגרת הליכי הסדר מקרקעין ועל ידי צד מעוניין או בית משפט השלום במסגרת הליכיפשיטת רגל. החלטתו של בית המשפט באבעיה מחייבת את הצדדים.
מאת ישראל שמעוני, עו"ד בערר (ועדת ערר תל אביב) 85012/14 הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב נ` אלישע רונן, קבעה ועדת הערר כך: "סבורים אנו גם כי גם במקרה שלפנינו היה על השמאי המכריע לנהוג על פי האמור בהחלטותינו ולא להפחית תשלום לקרן חניה מהיטל ההשבחה. על הדרך הראויה בה על שמאים מכריעים לנהוג כאשר מתקבלת החלטה של ועדת הערר, עמדה בהרחבה ועדת הערר במחוז ירושלים בערר (י-ם) 403/11 חברת י.ש. אבן ישראל בע"מ נ` הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים (פורסמה בנבו). דברים על כך אמרנו גם בערר קלו לעיל. השמאי המכריע אמנם ציין כי דעתו אינה נוחה עם החלטת ועדת הערר, אך שומה היה עליו לנהוג לפיה ושלא להפחית את התשלום לקרן חניה הקבוע בדין.
מאת ד"ר ישראל שמעוני, עו"ד בערר (מרכז) 9033/10 חברת רכבת ישראל בע"מ נ` ישראל חגי ואח` (פורסם בנבו(03.02.2011)), נקבע כי במקרה בו מתבקש שמאי מכריע ליישם עקרונות שנקבעו בהחלטת ועדת ערר, אין ניתנת לו הסמכות והיכולת ליתן פרשנות משפטית להחלטה שיפוטית. אלו אינן בגדר שיקול דעתו ומומחיותו המקצועית, אף אם משפטן הוא בהשכלתו. מינויו כשמאי מכריע הינו בכובעו המקצועי כשמאי ולא כמשפטן. אשר על כן, ראוי הוא כי במקרים כגון דא, בהם לשמאי מכריע תפישות או הבנות מסוימות באשר להחלטות ולפסיקה שניתנה, יפנה הוא, בטרם יישם את פרשנותו הוא, לוועדת הערר לקבלת הנחיות, האם כך הוא, או אחרת.
מאת ד"ר ישראל שמעוני, עו"ד במהלך השנים האחרונות, שמאים מכריעים רבים לאחר תיקון 84 לחוק התכנון והבניה קובעים שומה הגבוהה מהשומה שקבעה הועדה המקומית. עקב הסיכון שבהגדלת השומה בעלי קרקע רבים מהססים להגיש ערעור על שומת היטל השבחה, גם אם בידם טיעונים טובים.
