מאת מי-טל שמעוני, עו"ד בית המשפט יבטל את פסק הבורר אם התגלה לאחר הבוררות כי הבורר ניהל מגעים נסתרים עם אחד מהצדדים, בניהול מגעים אלה, יש כדי לפגוע באמון שרחשו המבקשים לבורר ובמראית פני הצדק. יחד עם זאת, ביטול פסק בורר יתרחש רק כאשר מדובר בנסיבות מיוחדות המטילות צל כבד על כשירות הבורר ואי עמידה במדדים אובייקטיבים שיש בהם כדי להניח את המשקל הנדרש לשם ביטול פסק הבורר.
בשנים האחרונות אנו עדים למגמה הולכת וגואה של תלונות ותביעות בגין ליקויי בניה, דבר המעיד על כך כי לרוכשי דירות יש מודעות לקבלת נכס אשר יהיה תקין ובר שימוש. במאמר זה ננסה לעמוד על מספר דרכים להתגונן מול ליקויי בניה ולהבין את משמעותם. בעלי דירות הגישו תביעה לחיוב החברה הקבלנית שמכרה להם את הדירות, בתשלום פיצויים בגין ליקויי בניה בדירותיהם וברכוש המשותף בגין ירידת ערך עקב הליקויים, ואיחור במסירה.
בית המשפט בחן האם זכאים התובעים לפיצוי בגין ליקויי הבניה שפורטו בחוות הדעת כטענת התובעים, או רק לביצוע תיקוני הליקויים כטענת החברה הנתבעת. במאמר זה ננתח את הסוגיה ונבחן את החלטות בתי המשפט.
עד מתי יש להגיש את התביעה ?
בחוק המכר (דירות) תשל"ג – 1973 מוגדרים שני מושגים המגבילים את תקופת ההתיישנות לגבי ליקויי בניה: הראשון, "תקופת בדק" – זו תקופה שבמהלכה ניתן לגלות ו/או לתבוע בגין " אי התאמה" (ליקויי בניה) בדירה, ועל הקבלן רובץ הנטל להוכיח שלא הוא הגורם לליקוי אלא רוכש הדירה. תקופות הבדק משתנות בהתאם לסוגי הליקוי, כגון: צנרת, חדירת רטיבות מהגג וכיוצב`.
תקופות הבדק מתחילות בעת העמדת הדירה לרשות הרוכש ומסתיימות בהתאם לקבוע בתוספת לחוק ונעות בין שנה – לשבע שנים.
השני, "תקופת האחריות" – זוהי תקופה בת שלוש שנים שתחילתה בתום תקופת הבדק ובמהלכה רשאי רוכש הדירה לתבוע את הקבלן אך הפעם רובץ על הרוכש הנטל להוכיח כי מקור הליקוי בתכנון, בעבודה או בחומרים בהם השתמש הקבלן. יוצא אפוא כי תקופת ההתיישנות לגבי ליקויי בניה כוללת תקופות מצטברות של "תקופת הבדק" ו"תקופת האחריות".
יחד עם זאת קיימת גם אפשרות לתבוע אף לאחר שהסתיימה תקופת האחריות וזאת במקרים של "אי התאמה יסודית", במקרים בהם הדירה אינה מתאימה לשמש למגורים, כגון במקרה של יסודות בנין רעועים. בכל מקרה יש לזכור כי רק רוכש הדירה אשר הודיע לקבלן במועד (תוך שנה או בזמן סביר), ונתן לקבלן הזדמנות נאותה לתקן את הליקוי, זכאי להגיש תביעה שכזו לבית המשפט.
פיצוי או תיקון ?
האם זכאים הרוכשים התובעים לפיצוי או לתיקון?
הרוכשים התובעים ביקשו סעד של פיצוי בגובה עלות התיקונים, ולא ביצוע. עם זאת, לאור עמדתם של הרוכשים התובעים בחלוף השנים מאז רכשו את דירותיהם, קבע ביהמ"ש, כי אין עוד טעם לחייבם להסכים לתיקון הליקויים, ולכן נפסק סעד כספי בגין הליקויים שיוכרו אשר יבטא את עלות התיקונים וזאת עם אפשרות שלא יבוצעו כלל. כמו כן יש להתחשב במכלול השיקולים, כמו זה שחלק מהרוכשים התובעים מכרו את דירותיהם לאחרים מבלי שהליקויים הנטענים על ידם מצאו ביטוי כלשהו בתמורה שהוסכמה בינם לבין צד שלישי.
בתי המשפט קבעו כי כאשר מדובר בליקוי שאפשר "לחיות אתו", ותיקונו של הליקוי בדירה עולה בהרבה על אי הנוחות הנגרמת לרוכש הדירה, אזי רשאי בית המשפט שלא לצוות על תיקונים, ובמקומם לפצות את רוכשי הדירות על אי הנוחות שתגרם להם, על כך שהם נאלצים לחיות בדירות שבהן ליקויים ואי התאמות. פיצוי כזה, יהיה לפיכך נמוך מעלות תיקון הליקוי. נפסק כי במקרה זה, יפוצו הרוכשים התובעים בפיצוי בעלות תיקון בגין ליקויים מסוימים.
ויתור ומשמעותו
התובעים אכן אישרו בחתימתם במעמד מסירת החזקה, כי כל התנאים בחוזה קוימו על-ידי חברת הבניה, ואין להם כל תביעה נוספת ביחס לדירה. אולם בית המשפט העליון מפרש את הוויתור בדווקנות ובצמצום. בית המשפט העליון קבע, כי על רקע נסיבות המסמך ותכליתו ניתן לומר שהוויתור מתייחס רק לטענות שעניינן ליקויים חיצוניים במבנה הדירה ובאביזריה הגלויים.
הסיבה: בדיקה של הדירה הנמסרת והצהרת ויתור על ליקויים מתיישבת עם מעמד קבלת החזקה בדירה. לעומת זאת, איחור במסירה אינו עולה כלל במעמד מסירת החזקה, לא במפורש ולא מכללא. כאשר המלים סובלות יותר מפירוש אחד, יפורש הכתוב נגד מנסחו.
סבל ועגמת נפש
הרוכשים זכאים עקרונית לפיצוי בגין סבל ועגמת נפש. דווקא כאן, מלבד הקביעה העקרונית, אין אמות מידה לקביעת הפיצויים. במקרה ספציפי זה נפסק כל הסכום שנתבע בכתב התביעה. 1
ליקויי בניה ומי אחראי להם חוץ מהקבלן?
בית המשפט המחוזי בחיפה חייב את חברת שיכון ופיתוח בפיצוי רוכשי דירות בגין ליקויי בניה שנתגלו בדירותיהם. עם זאת, חייב את הקבלן, הרצף, והאדריכל לשפות את חברת שיכון ופיתוח הנתבעת, כצדדים שלישיים, רביעיים וחמישיים, בסכומים מסוימים.
אחריות לפיצוי למרות העדר הודעה על הליקויים?
השופטת ב. גילאור דחתה את טענת החברה כי היא פטורה מאחריות כלפי הרוכשים התובעים, בשל אי מתן הודעות במועד ו/או אי אפשרות לתקן את הליקויים. בית המשפט קבע כי למרות שלא כל אחד מהרוכשים התובעים פנה אל החברה בתיאור הליקויים, היתה החברה מודעת לליקויים הקיימים ברוב הדירות בכל הנוגע לרטיבות, סדקים ובעיות הריצוף, ודי בכך כדי לשלול את טענת החברה הנתבעת, שלא קיבלה הודעה ולכן לא ידעה על הליקויים, מה גם שניסתה לתקן את הליקויים. נקבע, כי ביחסים שבין החברה לבין הרוכשים התובעים, תחוייב החברה לשלם לרוכשים התובעים את מלוא הפיצויים, אך תהא זכאית לשיפוי מהצדדים השלישיים לפי אחריותם היחסית לכל ליקוי וליקוי.
פיצוי בגין ליקויי בניה הכולל פיצוי בגין עגמת נפש
בית המשפט המחוזי בת"א סרב להתערב בפיצוי שנפסק לרוכשי דירות בגין ליקויי בניה בדירותיהם, אשר כלל פיצוי בגין עגמת נפש. בית המשפט ציין בפסק דינו כי נדיר כי ערכאת הערעור תתערב בפסק דינו של בית משפט קמא, המתבסס על חוות דעת מומחה. זאת, אלא אם נראה שהמומחה שגה עד כדי שאף בית המשפט החסר ידע מקצועי באותו תחום, יוכל לומר שדעתו של המומחה מופרכת. 2
בית המשפט ציין כי במקרה זה, היה מדובר באי התאמה לתקנות התכנון והבניה, באשר לאיטום - אשר הוכיחו הרוכשים המשיבים, לאור חוות דעת המומחה. (סעיף 4(א) לחוק המכר (דירות).
הרוכשים המשיבים עמדו בתנאי סעיף 4(ב) לחוק המכר (דירות), הקובע כי הקונה רשאי להסתמך על אי ההתאמה אם נתן למוכר הודעה עליה תוך שנה מיום העמדת הדירה לרשותו, ואם גילה אותה מאוחר יותר תוך זמן סביר.
משפנו הדיירים לקבלן תוך מספר חודשים לאחר שנתגלו ליקויי האיטום, והוא לא נענה לדרישת התיקון שלהם, בצדק נקבע, כי הקבלן המערער ישלם לרוכשים המשיבים, את עלות תיקון הנזקים ולא יתקנם בעצמו. (במקרה זה, לא חל התיקון משנת 90` לחוק המכר(דירות), הקובע תקופת אחריות ותקופת בדק ספציפית בנוגע לחדירת רטיבות, והוספת תקופות האחריות והבדק).
חתימה על טופס תיקון ליקויים אינה וויתור על תביעה
במסגרת ערעורה של חברה על חיובה בפיצוי רוכשי דירות בגין ליקויי בניה, התייחס בית המשפט העליון לשאלת החתימה על טופס תיקונים וויתור על תביעה. השופט י. זמיר דחה את הערעור והערעור שכנגד בעניין שיעור הפיצויים משלא מצא עילה להתערבות בממצאים העובדתיים, וציין את הדברים כדלקמן: 3
חתימה על טופס תיקונים צריכה להתפרש, ככל מסמך, על פי הנסיבות וכוונת הצדדים. יש שהיא מעידה על תיקון הליקוי, ויש שהיא מעידה רק על ביצוע התיקון. לעיתים יוצרת החתימה ויתור או השתק, המונע בעד החותם לתבוע בגין הליקויים או בגין חלק מהליקויים. אך מה הדין כאשר רוכש דירה חותם למשל, כי בוצע תיקון למניעת רטיבות בקירות הדירה, ומייד בגשם הראשון מתברר שהליקוי נותר בעינו? במקרה כזה מעידה החתימה על עבודה שבוצעה, אך אינה מעידה שהאחראי לתיקון הליקוי יצא ידי חובתו. גם במקרה זה, אין חתימתם של רוכשי הדירות על טפסי התיקונים, לאחר שבוצעו, מעידה אלא על כך שהתיקונים המפורטים בטופס בוצעו, אך אינה מעידה על כך שהתיקונים בוצעו כראוי, באופן המונע תביעה.
אמנם רוכשי הדירות אינם זכאים לפיצויים על ליקויים אסתטיים גרידא, לא לפי הסכם ולא לפי הדין (חוק המכר(דירות)). בית המשפט פסק פיצוי על פי הליקויים שנקבעו על ידי המומחה, שנגרמו לדעתו עקב בניה לקויה, ולא ליקויים אסתטיים. אם החברה סבורה שחלק מהליקויים שמצא המומחה הם ליקויים אסתטיים, אשר להם אין סוף, אין הדבר נובע אלא מניסוח לא ברור של ההסכם למינוי המומחה. די בכך שהליקויים הם ליקויי בנייה או מפגעים, לפי ההסכם בין הצדדים, כדי להצדיק את פסיקת בית משפט קמא בהסתמך לחוות דעת המומחה.
עלות התיקונים אינה מפצה על נזק ירידת ערך הדירה, שכן דירה מתוקנת עשויה להיות שווה פחות מדירה חדשה, שלא היה בה ליקוי ולא נצרכה לתיקונים. לפיכך אין מדובר בפיצוי כפול.
3. ע"א 4445/90 עמיגור ניהול נכסים בע"מ נ` יצחק מאיוסט
סיכום
בחוק המכר (דירות) תשל"ג – 1973 מוגדרים שני מושגים המגבילים את תקופת ההתיישנות לגבי ליקויי בניה. על פי סעיף 4ב לחוק המכר (דירות) לקבלן יש זכות לבצע את תיקוני הליקויים, אולם אין בסעיפים אלו כדי לשלול את זכות הקונה לפיצוי, באם הקבלן מיצה את זכותו לבצע תיקונים. הכלל הוא כי קבלן זכאי לבצע את התיקונים בעצמו ,אלא אם הוכח כי הוא התרשל בביצוע התיקונים ולא הגיב לפניות הדיירים לתיקון הליקויים בדירותיהם.
"תקופת בדק" – זו תקופה שבמהלכה ניתן לגלות ו/או לתבוע בגין " אי התאמה" (ליקויי בניה) בדירה, ועל הקבלן רובץ הנטל להוכיח שלא הוא הגורם לליקוי אלא רוכש הדירה. תקופות הבדק משתנות בהתאם לסוגי הליקוי, כגון: צנרת, חדירת רטיבות מהגג וכיו"ב. הן מתחילות בעת העמדת הדירה לרשות הרוכש ומסתיימות בהתאם לקבוע בתוספת לחוק ונעות בין שנה – לשבע שנים.
לעיתים יוצרת חתימת ויתור של רוכש הדירה השתק המונע בעד החותם לתבוע בגין הליקויים או בגין חלק מהליקויים. אך מה הדין כאשר רוכש דירה חותם למשל, כי בוצע תיקון למניעת רטיבות בקירות הדירה, ומייד בגשם הראשון מתברר שהליקוי נותר בעינו? במקרה כזה מעידה החתימה על עבודה שבוצעה, אך אינה מעידה שהאחראי לתיקון הליקוי יצא ידי חובתו. גם במקרה זה, אין חתימתם של רוכשי הדירות על טפסי התיקונים, לאחר שבוצעו, מעידה אלא על כך שהתיקונים המפורטים בטופס בוצעו, אך אינה מעידה על כך שהתיקונים בוצעו כראוי באופן המונע תביעה.
לדעתנו, על רוכשי הדירות לבדוק את הליקויים הפנימיים בדירה, כמו כן לבדוק תיקונים חיצוניים בבית המשותף, זאת על מנת שכל מסמך שיחתם בין הקבלן לרוכש הדירה יפרט את כל הליקויים בדירה. אז כאשר יתגלו מאוחר יותר ליקויים נסתרים, ניתן יהיה לפנות לקבלן בדרישה לתקנם וזאת על פי חוק המכר (דירות).
*ד"ר ישראל שמעוני, עו"ד בורר ומגשר, מומחה לבוררות, פתרון סכסוכים ומחלוקות בין בעלי דין בתחומים שונים מזה שנים ארוכות. ד"ר שמעוני הוא מחבר הספר `אופק חדש בבוררות` (מהדורה ראשונה ושנייה), יוזם ומנסח תיקון מס` 2 לחוק הבוררות והצעת החוק "בוררות חובה". שימש סגן נשיא לשכת עורכי הדין בישראל בשנים 2003-2007, מייסד ומשמש כיו"ר המוסד לבוררות `יתרו`
