פגיעה במקרקעין על ידי תכנית

השיקולים להענקת פיצויים על מקרקעין שמחוץ לתחום לתכנית

1. הענקת פיצויים גם לפגיעה עקיפה למקרקעין שמחוץ לתכנית מהווה הרחבה גדולה מאד של דיני הפיצויים שאיננה מוצאת את צידוקה לא בהיסטוריה החקיקתית של הסעיף ולא מסקירה השוואתית של שיטות משפט אחרות.
2. החלטת בית המשפט בענין וארון תגרום לכך שמעגל הזכאים לפיצויים יורחב בצורה משמעותית מבלי שיהיה לרשות מקורות מימון לתשלום הפיצויים. דבר זה נוגד את כוונת המחוקק, שלא מצא לנכון לדאוג למקורות מימון נאותים לתשלום פיצויים אלה. לענין זה ניתן לציין כי אין די בכספי היטל ההשבחה הנגבים על ידי הרשות כדי לממן גם את תביעות הפיצויים במקרים אלה.
3. הרחבת מעגל הזכאים לפיצויים גורמת להפרה של האיזון בין טובת הכלל לבין זכויות הפרט. הרחבה זו תגרום שועדות המקומיות לא תוכלנה לאמוד מראש את היקף התביעות הפוטנציאליות, והן תחשושנה לאשר תכניות העלולות לחשוף אותן לתביעות גם אם הן חיוניות לפיתוח והתכנון של האזור.
4. סעיף 200 המהווה מסננת בפני תביעות מוגזמות כנגד הרשות איננו חל על מקרקעין גובלים כך שגם הוא לא יוכל להעניק הגנה לרשות הציבורית.
5. פסק הדין בענין וארון מתיר לנפגע לתבוע פיצויים לפי סעיף 197 גם על נזקים שאינם עוברים את הסף של דיני המטרדים, ובכך הוא יוצר אי שוויון בין דיני הנזיקין לבין דיני התכנון והוא פוגע באיזון שבין שימושי קרקע סותרים.

לגופו של ענין, בהגנה על הלכת וארון יש להדגיש את הדברים הבאים:

• אין הצדקה להבחין בין קרקע שנמצאת בתוך התכנית לקרקע שנמצאת מחוץ לתכנית לענין הפגיעה בהם. גם פגיעה עקיפה שאיננה נגרמת על ידי התכנית עצמה, אלא נובעת מתחולת התכנית על מקרקעין גובלים עלולה לגרום למקרקעין נזק ולהפחתת ערך לא פחות מאשר פגיעה ישירה, ולעיתים אף יותר.
• אין בסעיף 197 לחוק כל הגבלה גיאוגרפית לפיה הפגיעה צריכה להיות רק במקרקעין הנמצאים בתחום התכנית, ואם המחוקק היה מעונין להגביל את התביעה, היה עושה זאת במפורש כפי שהדבר נעשה בתיקון לחוק לאחר מעשה.
• עקרון האיזון בין טובת הכלל לזכויות הפרט נשמר בעזרת הסעיפים 202-200 המונים מספר רב של פגיעות שלגביהן יש לרשות חסינות ואין היא חייבת לשלם פיצויים בגינן. יתר על כן, מגבלות אלו יגרמו לכך שהלכת וארון לא תרחיב באופן משמעותי את מעגל הזכאים לפיצויים כפי שהדבר הוכח גם במציאות.
• ראוי שתתקיים סימטריה בין היטל השבחה, המוטל גם על מקרקעין גובלים, לבין תשלום פיצויים בגין פגיעה במקרקעין, מאחר שסכומי המס נועדים, בין היתר, לכסות את התשלום לבעלי הקרקעות הנפגעים עקב התכנית. נכון הוא שהיטל השבחה תורם לקופת הרשות 50% מההשבחה, ואילו הפיצויים על פגיעה הינם 100% ממנה, אך יש לזכור כי היקף ההשבחות נתון לשיקול דעתה של הרשות והיא יכולה ל"אזן" ביניהם, מה עוד וישנן פגיעות שלפי הסעיפים 202-200 לא ניתן לתבוע פיצויים בגינן.
• העדר הטלת חובת פיצויים על הרשות יגרום לכך שהיא תתרגל שלא להתייחס לאינטרסים של הנפגעים, והיא תאבד את הרגישות לכך.

הגישה הפרשנית הראויה לאימוץ