מאת ישראל שמעוני, עו"ד בעניין ע"א (מחוזי ת"א) 2474-05 אליאס מיכל נ` ויניק יוסף ואח` (פורסם ב"נבו" 31.5.2010), דן בית המשפט בערעור על פסק דינה של המפקחת על הבתים המשותפים, שעניינו סכסוך שכנים בבית משותף עקב בנייה על שטח המהווה רכוש משותף. המדובר בבית משותף בן 4 קומות ושתי כניסות. המערערת מחזיקה בדירה הבנויה על הגג ולטענת המשיבים היא השתלטה על גג הבית המהווה רכוש משותף וביצעה שינויים ברכוש המשותף. המשיבים עתרו להרוס את אשר בנתה ולהשבת המצב לקדמותו.
המפקחת על הבתים המשותפים קבעה בפסק דינה, כי הבנייה שבנתה המערערת במרפסות דירתה נעשתה כדין, מכיוון שבשנות ה-60 לא היה נהוג לרשום הצמדת מרפסות בעת רישום הבית המשותף, ולכן קבעה כי המרפסות הסמוכות לדירתה של המערערת מהוות חלק בלתי נפרד מדירתה הגם שלא הוצמדו לדירה ברישומים. עוד קבעה המפקחת, כי התקנת שער ברזל ברכוש המשותף המונע את מעבר הדיירים לרכוש המשותף מהווה מטרד, פריצת חלונות ודלתות בקירות דירתה לכוון הגג המשותף והתקנת דודי שמש וקולטים על גג חדר המדרגות נעשו ללא הסכמת בעלי הדירות האחרים ולכן עליה להשיב את המצב לקדמותו.
המערערת ערערה על פסק דין זה אך חזרה בה מהערעור, ואילו המשיבים הגישו ערעור שכנגד בעניין הקביעה, כי המרפסות מהוות חלק בלתי נפרד מדירת המערערת.
במהלך הדיון ניסה בית המשפט להביא את הצדדים לפתרון הסכסוך בדרך של הסכמה, והמערערת אף הציעה לשלם עבור רכישת זכויות הבנייה על הגג מיתר בעלי הדירות. למרות שהמערערת היא היחידה היכולה לעשות שימוש בשטחי הגג הסמוכים לדירתה, חלק מהדיירים עמדו בסירובם לפשרה: "לי לא יהיה וגם לך לא".
בית המשפט בדונו בערעור שכנגד הגיע למסקנה, כי טעתה המפקחת בקביעתה, כי שטחי המרפסות מהווים חלק בלתי נפרד מדירת המערערת. מעיון בתשריט הבית המשותף עולה כי דירתה של המערערת נרשמה רק בשנת 2004 ולא כללה את המרפסות המדוברות. סגירת המרפסות על ידי המערערת הפכה את שטח דירתה מדירה של 60 מ"ר לדירה של 110 מ"ר. תיקון צו הבית המשותף הראה כי שטח זה מהווה רכוש משותף. בית המשפט קבע כי: "הלכה היא כי `אחוזי בנייה` הינם בבעלות משותפת של בעלי הדירות, נוכח הבעלות בקרקע עליו ניצב הבית המשותף, והם יכולים לוותר עליהם או להעבירם לאחר". הגם שרק המערערת היתה יכולה בפועל לנצל את אחוזי הבנייה על הגג, הרי שאחוזי הבנייה שייכים לכלל בעלי הדירות ונדרשת הסכמתם לבנייה ברכוש המשותף.
במקרה בו מתבצעת הסגת גבול במקרקעין עדיין יש לבית המשפט שיקול דעת שלא להעניק לנפגע את הסעד המבוקש, אולם שיקול הדעת הינו מצומצם. בית המשפט בוחן גם את תום הלב של הצדדים, ובמקרה זה קבע בית המשפט כי המשיבים נהגו שלא בתום לב, שכן לא הוכח כי נגרם להם נזק ממשי. את הנזק לכאורה היה ניתן לרפא על ידי תשלום הפיצוי הכספי, אך המשיבים לא הסכימו לפתרון זה.
בית המשפט פסק כי המערערת תשיב את המצב לקדמותו בהתייחס לבנייה בשטח המרפסות, אלא אם כן יגיעו המערערת ובעלי הדירות להסדר ביניהם. יתר קביעותיה של המפקחת נשארו על כנן.
*ד"ר ישראל שמעוני, עו"ד, מחבר הספר `גופים מעין-שפוטיים - שמאי מכריע, ועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה`. ספר זה הוא הספר השלישי פרי עטו של ד"ר שמעוני, העוסק בפתרון סכסוכים ומחלוקות בין בעלי דין. הספר מתווה את ניהול הליך הערר על היטלי השבחה ותביעות פיצויים במקרקעין אצל שמאי מכריע לאחר תיקון 84 לחוק התכנון והבניה וועדת ערר ואת הביקורת השיפוטית על גורמים אלה.
ד"ר ישראל שמעוני, עוסק בתחום הבוררות, פתרון סכסוכים ומחלוקות בין בעלי דין בתחומים שונים מזה שנים ארוכות והינו מחבר הספר `אופק חדש בבוררות` (מהדורה ראשונה ושנייה), יוזם ומנסח תיקון מס` 2 לחוק הבוררות והצעת החוק "בוררות חובה". שימש סגן נשיא לשכת עורכי הדין בישראל בשנים 2003-2007, מייסד ומשמש כיו"ר המוסד לבוררות `יתרו`.
