סמכות ועדת ערר לפנות למינוי שמאי מכריע נוסף בערעור על החלטת שמאים מכריעים
בעמ"נ (חי`) 12379-02-14 מרים דבורה מצקין נ` הוועדה המקומית לתכנון ובניה חדרה, (פורסם ב"נבו", ניתן ביום 17.2.2015) נדרש בית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים, לשאלות: 1. האם בנסיבות שבהן ניתנו שתי חוות דעת שונות באופן משמעותי זו מזו, של שמאים מכריעים שמונו על ידי יו"ר מועצת השמאים לגבי היטל השבחה באותה חטיבת קרקע, מוסמכת ועדת הערר להורות על מינוי שמאי מכריע נוסף 2. האם בנסיבות המקרה הנוכחי הייתה עילה להורות על מינוי שכזה?
פסק הדין טומן בחובו מספר סוגיות מעניינות ובעלות חשיבות הן לעוסקים בתחום והן למבקשים את הכרעתו של שמאי מכריע לעניין היטל השבחה: 1. כאשר ועדת הערר דנה בערר על הכרעת שמאי מכריע היא פועלת כטריבונל מנהלי מעין שיפוטי. ביקורתה של ועדת הערר כמוה כביקורת של בית דין מנהלי הפועל מכוח חוק בתי דין מנהליים. 2. בכל ערר נתונה לוועדה סמכות רחבה לקבל ערר, לדחותו, לאשרו כולו או חלקו ואף להורות על החזרת הדיון לערכאה הראשונה. מסמכות רחבה זו ניתן להסיק כי לוועדת הערר סמכות להיעזר בחוות דעת של מומחה מטעמה לשם מימוש תפקידה וקידום תכלית הביקורת: בין אם בדיון במסלול התקיפה הישירה על ידי מינוי שמאי מייעץ כקבוע בתקנות ובין במסלול התקיפה העקיפה – וזהו החידוש שבפסיקה - על ידי מינוי שמאי מכריע נוסף/אחר.
במסגרת עסקה לרכישת קרקע, רכשה חברה יזמית קרקע משתי קבוצות של בעלים פרטיים, האחת בעלת 50.4% מהקרקע והשנייה בעלת 49.6% מהקרקע. לאחר חתימת הסכמי המכר, פנו המוכרות לועדה המקומית לתכנון ובניה בחדרה וביקשו לשלם היטל השבחה בעקבות תכנית לשינוי ייעוד המתחם מחקלאות למגורים. הועדה מינתה שמאי שהעריך את שווי הקרקע ערב אישור התכנית המשביחה ב 49.1 מיליון שקל ואת שווי הקרקע בעקבות אישור התכנית בכ-84.6 מיליון שקל, כך שגובה ההיטל הינו 17.75 מיליון שקל (50% מכלל ההשבחה שחלה בקרקע), ללא חלוקה בין שתי הקבוצות שמכרו את הקרקע.
לאחר קביעת סכום ההיטל, שלא נשא חן בעיני המוכרות, פנתה כל קבוצה בנפרד ליו"ר מועצת שמאי המקרקעין בבקשה למינוי שמאי מכריע. אחד מן השמאים המכריעים שמונו קבע כי סכום ההיטל עומד על 8.58 מיליון שקל. השמאי המכריע השני מאידך, ערך חישוביו וקבע כי היטל ההשבחה עומד על סך של 4.57 מיליון שקל בלבד. לאחר קביעת השמאויות השונות, היגשו הצדדים ערר במסגרתו ביקשה הקבוצה הראשונה לבטל את פסיקתו של השמאי המכריע. בנוסף, הגישה אף הועדה המקומית ערר על שומת שני השמאים הכריעים. הדיון בעררים אוחד לדיון אחד בשל המכנה המשותף לכולם.
העררים נדנו בפני ועדת הערר שציינה כי למרות הפגמים אין הצדקה לפסול את קביעת השמאי המכריע שמונה לבקשת קבוצה א` ולכאורה ניתן היה להחזיר אליו את הדיון על מנת שיתקן את הפגמים שנמצאו, וישמע את הצדדים. הוועדה בחנה גם את חוות הדעת של השמאית שמונתה לבקשת קבוצה ב` ואת הטענות שהועלו כנגדה וסברה כי כל הטענות שהועלו כנגד חוות הדעת הינן במישור מקצועי- שמאי ועל כן קבעה כי אין עילה להתערב במסקנותיה של השמאית. עם זאת, סברה הוועדה כי במצב שנוצר, שבו הוכנו שתי חוות דעת של שמאים מכריעים ביחס לאותם מקרקעין שבין מסקנותיהם קיים פער גדול באופן משמעותי, לא ניתן לסמוך על אף אחת מחוות הדעת ועל כן:
"[...] אין מנוס ממינוי של שמאי שלישי, אשר ידון בהשבחת החלקות עקב אישור התכנית, והדבר יחול לגבי שתי העסקאות".
משום כך, הורתה הוועדה לפנות ליו"ר מועצת השמאים על מנת שתמנה שמאי מכריע נוסף שעל הכרעתו, תעמוד לצדדים זכות ערר כדין.
על החלטת ועדת הערר, הוגשו עררים נוספים שהגיעו לדיון בבית המשפט המחוזי בחיפה, בפני השופט ר` סוקול. בדיון שנערך בבית המשפט, פסק השופט כי ועדת הערר סמכות שעד כה לא היתה ברורה מאליה למנות שמאי מכריע נוסף ויחיד לכל המקרקעין. וכך קובע השופט סוקול:
"הלכה היא כי מקום שבו בית המשפט, לא כל שכן בית דין מנהלי, מגיע למסקנה כי קיים ספק האם ראוי לאמץ חוות דעת של מומחה שמונה על ידו, הוא רשאי למנות מומחה נוסף מטעמו [...] שיקול הדעת באימוץ או דחייה של חוות דעת הינו רחב. אותו הגיון צריך לחול כאשר נדרשת הוועדה לבחון את שומתו של שמאי מכריע שבפניה ואם הוועדה מגיעה למסקנה כי לא ניתן לסמוך על חוות דעתו, מנימוקים ענייניים, וגם אם לא נפל פגם בהליך שבפני השמאי המכריע, רשאית הוועדה שלא לאמץ את חוות הדעת ובמקרים המתאימים אף להורות על מינוי שמאי נוסף[...]כאמור לוועדת הערר סמכות להחזיר את הדיון ליו"ר מועצת השמאים לשם מינוי שמאי מכריע ובנסיבות המקרה אף ראוי היה לעשות כן."
