העניינים שבגינם רשאי הנישום לפנות לוועדה הם אלה:
א. טענה לעניין טעות בפרטי המקרקעין שלגביהם נערכה השומה.
ב. טענה לעניין טעות שנפלה בנתונים הפיסיים של המקרקעין.
ג. טענה לעניין טעות בהתייחס לתכניות החלות על המקרקעין (קרי – ככל שהנישום סבור ששמאי של הוועדה המקומית הביא בחשבון תכנית שאינה חלה על המקרקעין או שלא הביא בחשבון תכנית שחלה עליה ויש לה רלוונטיות לשומה).
ד. טענה בנוגע לזכויות שיש לנישום במקרקעין (כגון כאשר שמאי של הוועדה הניח שלנישום יש בעלות מלאה בנכס, והנישום מבקש לטעון שבידיו זכויות חכירה בלבד).
לאחר שהתקבלה אצל הוועדה המקומית פנייה המעלה טענה באחד הנושאים שפורטו לעיל, תובא השומה לבחינתו של השמאי מטעמה. אם נמצא שאכן נפלה טעות באחד העניינים הנזכרים, יערוך השמאי של הוועדה המקומית שומה מתוקנת, בהתבסס על הנתונים הנכונים. זו תומצא לנישום ויראו אותה כשומת הוועדה המקומית לעניין המשך הליכים. מכאן שאין עוד אפשרות לתקן את שומת הוועדה המקומית שלא עקב טעות באחד מהעניינים שפורטו לעיל, לא בעקבות משא ומתן ולא בדרך אחרת. יתר על כן, אין עוד אפשרות לערוך שומה מוסכמת, קרי – שומה שהיא תוצר של משא ומתן בין הצדדים, או שומה שהיא תוצר של פנייה לשמאי שלישי.
על אף השאיפה להנהיג שקיפות, כמו גם חשיפה רבה יותר להחלטות המתקבלות, שאותן יפרסמו באופן רשמי, עדיין קיים פתח ל"פורענות". זאת – שכן רשאית הוועדה המקומית להוציא טיוטת שומה לעיון. הוצאתה של טיוטת שומה לעיון מאפשרת לבחון דרכים לגיבושה של שומה מוסכמת תוך כדי ניהול משא ומתן בין הנישום לוועדה. נפקותה המשפטית עדיין לא נדונה אך נפתח כאן פתח למחשבה שראוי ללבנה.
ככל שנישום חולק על שומת הוועדה המקומית שלא מן הטעמים שפורטו לעיל או ככל שהוועדה המקומית לא קיבלה את טענותיו של הנישום בעניינים אלה, פתוחה לפני הנישום אחת משתי דרכים:
א. ככל שהוא אינו חולק על עצם החיוב אלא על גובהו בלבד, הוא רשאי להביא את המחלוקת להכרעה לפני השמאי המכריע.
ב. הוא רשאי לפנות לוועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה. יוער שנישום רשאי לפנות לוועדת הערר בין שהוא חולק על עצם החיוב בהיטל ובין שהוא חולק על גובהו בלבד.
יש לציין כי פניית הנישום לוועדה המקומית איננה עוצרת את מרוץ הימים לפנייה לוועדת ערר/בקשה למינוי שמאי מכריע.
העברת מחלוקת להכרעתו של השמאי המכריע נעשית באמצעות פנייה ליושב ראש מועצת שמאי המקרקעין בבקשה למנות שמאי מכריע. יושב הראש יודיע לנישום ולוועדה המקומית – בתוך 15 ימים על זהות השמאי המכריע שמינה, מתוך רשימת שמאי המקרקעין שמונו על ידי השר כשמאים מכריעים. תקנות סדרי הדין קובעות כי החלטתו של השמאי המכריע תתפרסם באתר האינטרנט של משרד המשפטים. על החלטתו של השמאי המכריע ניתן לערור לפני ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה. על החלטתה של ועדת הערר ניתן לערער בבית המשפט לעניינים מינהליים.
אם בחר הנישום שלא להביא את העניין להכרעה לפני שמאי מכריע אלא לפנות לוועדת ערר, תדון ועדת הערר בעררו. אם תחליט ועדת הערר – בעקבות הדיון בערר – שיש צורך בחוות דעת של שמאי לצורך בירור התביעה, היא רשאית לפנות ליושב ראש מועצת שמאי המקרקעין בבקשה שימנה שמאי מייעץ אשר יגיש לוועדת הערר חוות דעת בכתב בעניין הנוגע לערר. על החלטתה של ועדת הערר, בין כזו שניתנה בעקבות ערר על החלטתו של שמאי מכריע ובין כזו שניתנה בערר שהוגש במישרין לוועדת ערר, ניתן לערער לפני בית המשפט לעניינים מינהליים.
כאן המקום להדגיש, כי לפי הוראות תיקון 84 לחוק התכנון והבניה, לא ניתן לפנות בו-זמנית לשני המסלולים המקבילים שנקבעו בחוק; אומנם, התיקון מאפשר גם חלופה של בירור בוועדת ערר בנוגע לגובה החיוב. אך, אין פירושו של מסלול נוסף זה - מסלול מצטבר. לא ניתן לפנות במקביל גם למינוי שמאי מכריע וגם לוועדת ערר. אלא, על הנישום לבחור את אחת מהדרכים החלופיות שנקבעו בחוק, לבירור מחלוקת לעניין גובה החיוב בהיטל השבחה, תוך מתן עדיפות בחוק לדרך הבירור בעניין זה אצל שמאי מכריע (ערר (מרכז) 8161/10 אהרון מאיר נ` ועדה מקומית לתכנון ובנייה הוד השרון (פורסם בנבו, ניתן ביום 16.6.2013)).
באשר לתביעה לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק, קובע תיקון מס` 84 הסדרים דיוניים הדומים להסדרים החלים בערעור על שומות בעניין היטל השבחה.
*ד"ר ישראל שמעוני, עו"ד, מחבר הספר `גופים מעין-שפוטיים - שמאי מכריע, ועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה`. ספר זה הוא הספר השלישי פרי עטו של ד"ר שמעוני, העוסק בפתרון סכסוכים ומחלוקות בין בעלי דין. הספר מתווה את ניהול הליך הערר על היטלי השבחה ותביעות פיצויים במקרקעין אצל שמאי מכריע לאחר תיקון 84 לחוק התכנון והבניה וועדת ערר ואת הביקורת השיפוטית על גורמים אלה.
ד"ר ישראל שמעוני, עוסק בתחום הבוררות, פתרון סכסוכים ומחלוקות בין בעלי דין בתחומים שונים מזה שנים ארוכות והינו מחבר הספר `אופק חדש בבוררות` (מהדורה ראשונה ושנייה), יוזם ומנסח תיקון מס` 2 לחוק הבוררות והצעת החוק "בוררות חובה". שימש סגן נשיא לשכת עורכי הדין בישראל בשנים 2003-2007, מייסד ומשמש כיו"ר המוסד לבוררות `יתרו`.