בעניין השאלה הראשונה פסק בית המשפט, כי השמאי אינו כבול להסכמות הצדדים ואינו מחוייב לחוות דעת משפטית מטעם מי מהצדדים. השמאויות המכריעות שניתנו במסגרת הליכים אחרים אינן מחייבות אותו. תפקידו של השמאי המכריע הוא לקבוע באופן אובייקטיבי ונטול פניות את שיעורו של היטל ההשבחה בהתאם לנתונים הנמצאים בידיו, ובהתאם להיכרותו את המקום וסביבתו. "האמת היא העומדת כעמוד האש לנגד עיניו של השמאי המכריע והיא המנחה את קביעותיו. על השמאי המכריע לבצע מלאכתו על פי מיטב מומחיותו, ניסיונו וידיעתו" (עשא (י-ם) 16806-01-11 גולדוירט נ` הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים (פורסם ב"נבו", 14.7.2013)).
במקרה אחר (ערר (מרכז) 8027/12 קטלוב נ` הוועדה המקומית לתכנון ובניה שרונים (פורסם בנבו (24.11.13)), הוגש ערר כנגד שמאי מכריע בטענה כי חרג מסמכותו בכך שהתייחס בשומתו המכרעת מיוזמתו גם לתכנית אשר הצדדים לא היו חלוקים לגביה. נטען כי שמאי מכריע כבול לטענות הצדדים כפי שהם מובאים בפניו, ככל ערכאה שיפוטית. מכיוון שהיתה הסכמה בין הצדדים לגבי כל רכיבי היטל ההשבחה למעט רכיב אחד שרק לגביו הם ביקשו מינוי שמאי מכריע, לא היה מוסמך השמאי המכריע לחוות דעתו לגבי שאר רכיבי היטל ההשבחה. על כך ענתה וועדת הערר:
"חובתו של שמאי מכריע ליתן דעתו לא רק למחלוקת כפי שהובאה בפניו ע"י הצדדים אלא לבחון את מכלול התכניות החלות על המקרקעין, והכל על מנת להוציא תחת ידיו שומת היטל השבחה אשר תשקף את ההשבחה במקרקעין לאשורה. אשר על כן, קבענו כי לא רק שיש סמכות לשמאי מכריע, אלא חובה עליו לערוך בדיקות עצמאיות משלו בכל מקרה ומקרה, וכפועל יוצא מכך בסמכותו לקבוע שומת היטל השבחה שהיא אף גבוהה יותר מדרישת היטל ההשבחה של הוועדה המקומית, וכן קבענו כי בסמכותה של הוועדה המקומית ואף מחובתה, לגבות היטל השבחה לפי השומה המכרעת".
יש לציין כי קודם לתיקון 84 לחוק בית המשפט העליון קבע הלכה בעניין זה בפרשת היימן (עא 4542/98 עיזבון המנוח חיים היימן ז"ל נ` הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה הדרים , נד (5) 849 (2000)). בית המשפט קבע כי הסעיף הרלוונטי, סעיף 14(ב) לתוספת לחוק, קובע מנגנון לבחירת שמאי שלישי אשר שומתו תהיה מכרעת, בלי שהחוק קובע כי על השמאי המכריע להיות קשור בדרך כלשהי לשומות השמאים מטעם הצדדים. השמאי המכריע בוחן את כל הנתונים שבנסיבות העניין, על-פי מיטב ידיעתו, ניסיונו ומומחיותו ועל פיהם קובע את השומה המכרעת. אין כל היגיון להגביל אותו בטווח השומות שהציגו בפניו הצדדים. יתכן כי שמאי בעלי-הדין התעלמו מנתון מהותי עקב אי-ידיעה או טעות, האם על השמאי המכריע לעצום עיניו בפני נתון זה רק כדי להימצא בטווח השומות שבמחלוקת? לעניין השאלה השנייה קבע בית המשפט ([1] עא (שלום חי`) 195/03 שמי בר ת.ח. 1993 בע"מ נ` הועדה המקומית לתכנון ולבניה מורדות הכרמל (פורסם ב"נבו" 31.3.2004)), קודם לתיקון 84, כי אין הוועדה המקומית רשאית לגבות יותר מדרישתה המקורית.
לאחר תיקון 84 נקבע אחרת. עפ"י פרשנות הפסיקה את הוראות התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה (תיקון 84), אם שמאי מכריע קובע שומה הגבוהה מזו שקבעה הועדה המקומית חובה על הוועדה המקומית להגדיל את החיוב ולגבות את ההיטל על פי השומה המכרעת. ועדת הערר בפרשת אוברקוביץ (ערר (מרכז) 8030/12 אוברקוביץ מנחם ואח` נ` הועדה המקומית לתכנון ובניה פ"ת (פורסם ב"נבו" 9.10.2013)) קבעה לעניין זה כך:
"...הכיצד ניתן לטעון כי אמנם ישנה סמכות לשמאי מכריע לקבוע היטל השבחה גבוה יותר מדרישת ועדה מקומית, אם אין סמכות לגבותו? שהרי אם כך, לשם מה נועדה סמכות זו של שמאי מכריע? כפי שנפסק בפסק דין דירות יוקרה (לעיל), הרי בדיוק לשם כך נוצר מוסד השמאי המכריע שבתיקון 84 לחוק – על מנת שהמס שיגבה יהיה מס אמת, ולא על מנת שהמס ש"יכתב" בשומה המכרעת, יהיה מס אמת, אך לא ניתן יהיה לגבותו ע"י הוועדה המקומית...".
ועדת הערר קבעה כי על פי הוראות תיקון 84 לחוק חובה על הוועדה המקומית לגבות מס אמת. לפיכך, היטל השבחה על פי שומת היטל ההשבחה שקבע השמאי המכריע, הוא היטל ההשבחה על פי חוק שמוסמכת הוועדה המקומית לגבותו, ולא הדרישה הראשונית שהוציאה הוועדה המקומית (ראו גם ערר (ת"א) 85157/10 שם טוב דרור נ` הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב (פורסם ב"נבו" 25.10.2012)).
בפרשת דירות יוקרה (ע"א 7368/06 דירות יוקרה בע"מ נ` ראש עיריית יבנה (פורסם ב"נבו" 27.6.2011)), קבע בית המשפט העליון מפי השופטת פרוקצ`ה, כי כוונת תיקון 84 היתה, כי חיוב בהיטל השבחה המוטל יהיה אך ורק בהתאם למנגנונים הקבועים בחוק. סעיף 14 לתוספת השלישית שונה באופן המבהיר, כי אין להתיר לרשות ולנישום להגיע להסכמה בדבר גובה השומה. "ואם על גובה השומה כך, על עצם הטלת החבות בהיטל על אחת כמה וכמה".
השופטת מצטטת מדברי ההסבר להצעת החוק (ה"ח הממשלה 369 מיום 25.2.2008, בעמ` 416, 423), בה נאמר:
"... מוצע להוסיף לתוספת השלישית לחוק את סעיף 13א כדי להבהיר בחוק בצורה מפורשת כי היטל ההשבחה ישולם אך ורק על פי המנגנון הקבוע בהוראות התוספת השלישית במתכונתה המתוקנת, ואין בידי הוועדה המקומית לגבות סכום שונה מסכום היטל ההשבחה אשר נקבע במסגרת מנגנון זה".
מכאן, כי אם קבע השמאי המכריע או וועדת הערר שומה מכרעת מחוץ לטווח השומות שהוגשו על ידי הצדדים, לאחר תיקון 84 הוועדה המקומית חייבת לגבות מהנישום על פי השומה המכרעת.
*ד"ר ישראל שמעוני, עו"ד, מחבר הספר `גופים מעין-שפוטיים - שמאי מכריע, ועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה`. ספר זה הוא הספר השלישי פרי עטו של ד"ר שמעוני, העוסק בפתרון סכסוכים ומחלוקות בין בעלי דין. הספר מתווה את ניהול הליך הערר על היטלי השבחה ותביעות פיצויים במקרקעין אצל שמאי מכריע לאחר תיקון 84 לחוק התכנון והבניה וועדת ערר ואת הביקורת השיפוטית על גורמים אלה.
ד"ר ישראל שמעוני, עוסק בתחום הבוררות, פתרון סכסוכים ומחלוקות בין בעלי דין בתחומים שונים מזה שנים ארוכות והינו מחבר הספר `אופק חדש בבוררות` (מהדורה ראשונה ושנייה), יוזם ומנסח תיקון מס` 2 לחוק הבוררות והצעת החוק "בוררות חובה". שימש סגן נשיא לשכת עורכי הדין בישראל בשנים 2003-2007, מייסד ומשמש כיו"ר המוסד לבוררות `יתרו`.
