עקב הסיכון שבהגדלת השומה בעלי קרקע רבים מהססים להגיש ערעור על שומת היטל השבחה, גם אם בידם טיעונים טובים.

הדרך לעקוף סיכון זה היא בהגשת הערעור לוועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה ולא לשמאי מכריע. סמכותו של שמאי מכריע היא להכריע במחלוקת באשר לגובה החיוב, ואילו סמכותה של וועדת הערר להכריע הן בעצם החיוב (שאלה משפטית) והן בגובהו (שאלה שמאית). כשהוועדה נדרשת להכריע בשאלה שמאית באשר לגובה החיוב היא ממנה בדרך כלל שמאי מייעץ.

ה"שמאי המייעץ" זהה בהכשרתו המקצועית ל"שמאי המכריע", אולם הוא לא מכריע בתיק, אלא, רק נותן את חוות דעתו לועדת הערר והיא זו שצריכה לפסוק. סמכותה המוגבלת של ועדת הערר לדון בערר היא שעושה את ההבדל מבחינת הנישום. בניגוד לשמאי מכריע שאינו מוגבל בקביעת שומה חדשה, לועדת הערר, על פי לשון החוק, אין סמכות להגדיל את שומת היטל ההשבחה.

כאשר נישום מגיש ערר על השומה שקבעה הוועדה המקומית רשאית ועדת הערר להחליט רק בין שלוש חלופות:

1. לקבל את הערר במלואו.

2. לדחות את הערר במלואו.

3. לקבל/לדחות את הערר באופן חלקי.

כלומר: אם תקבל הוועדה את הערר במלואו או בחלקו – הרי שתיקבע שומה הנמוכה מזו שקבעה הועדה המקומית ; אם תידחה הוועדה את הערר אפילו במלואו– הרי שהשומה שנקבעה על ידי הועדה המקומית תישאר על כנה.

גם במצב בו השמאי המייעץ קבע בחוות דעתו היטל השבחה גבוה מהדרישה המקורית לא תוכל ועדת הערר לקבוע שעל הנישום לשלם היטל הגבוה מהיטל ההשבחה שנדרש על ידי הוועדה המקומית.

*ד"ר ישראל שמעוני, עו"ד, מחבר הספר `גופים מעין-שפוטיים - שמאי מכריע, ועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה`. ספר זה הוא הספר השלישי פרי עטו של ד"ר שמעוני, העוסק בפתרון סכסוכים ומחלוקות בין בעלי דין. הספר מתווה את ניהול הליך הערר על היטלי השבחה ותביעות פיצויים במקרקעין אצל שמאי מכריע לאחר תיקון 84 לחוק התכנון והבניה וועדת ערר ואת הביקורת השיפוטית על גורמים אלה.

ד"ר ישראל שמעוני, עוסק בתחום הבוררות, פתרון סכסוכים ומחלוקות בין בעלי דין בתחומים שונים מזה שנים ארוכות והינו מחבר הספר `אופק חדש בבוררות` (מהדורה ראשונה ושנייה), יוזם ומנסח תיקון מס` 2 לחוק הבוררות והצעת החוק "בוררות חובה". שימש סגן נשיא לשכת עורכי הדין בישראל בשנים 2003-2007, מייסד ומשמש כיו"ר המוסד לבוררות `יתרו`.