חוסר סובלנותה של ועדת הערר כלפי פרשנויות כגון אלה של שמאי מכריע, עולה גם מתוכן החלטתה בערר 9010+9011/09 ברק עזרא ואח` נ` הוועדה המקומית לתכנון ובניה נס ציונה, שם קובעת הועדה כך:
"בחלק זה של הניתוח שעשה השמאי המכריע נפל פגם מהותי היורד לשורש העניין. הניתוח שעשה והקביעות שקבע סותרות פסיקה מפורשת והחלטות ועדות הערר [...] השמאי המכריע ציין כמה פסקי דין בשומתו המכריעה, אולם ניתח אותם באופן מוטעה, ומגיע למסקנה כי: "מכל האמור ניתן ללמוד כי אין חובה להציג תכנית ספציפית אשר קידומה הופסק כתוצאה מהתכנית הפוגעת אלא די להצביע על סיכוי סביר לשינוי ייעוד כזה המשתקף בשווי המקרקעין." (עמ` 36 לשומה המכרעת).
בהמשך הוא מציין כי: "לאחר שהרחבתי בהסבר כי פוטנציאל לשינוי יעוד אינו מחייב תכנית ספציפית בתהליך, ודי בכך ששוק המקרקעין מעניק לקרקעות שווי גבוה כדי להוכיח את קיומו אומר כי לדעתי, שאלת קיומו של פוטנציאל שינוי היעוד כלל אינה רלבנטית, החוק קובע כי יש לאמוד את ירידת הערך (שווי לפני ואחרי) ולא מבקש לקבוע אם קיים פוטנציאל. לכן מקום בו ניתן להצביע על ירידת הערך מהתכנית ע"י ניתוח עסקאות, אין צורך בהתדיינות על קיומו של הפוטנציאל ורמתו."
זוהי הקביעה שעל פיה לאחר מכן מבסס השמאי המכריע את כל תחשיביו ושומתו [...] ובכל אלו נתפס השמאי המכריע לכלל טעות מהותית.
בשורה של פסקי דין והחלטות ועדת ערר כבר נפסק והוחלט כי "ערכי השוק אינם חזות הכל". לפיכך, אמירתו כי די בניתוח עסקאות כדי להצביע על קיומו של פוטנציאל תכנוני ועל ירידת ערך וכי אין צורך לטענתו בהוכחת קיומו של פוטנציאל תכנוני כשלעצמו, עומדת בניגוד ללשונו של סעיף 197 לחוק, לפסיקת בתי המשפט ולהחלטות ועדות הערר.
לאמירה זו השלכות מרחיקות לכת. משמעותה גם למשל, היא כי גם הניתוח של כלל רכיבי המצב התכנוני הקודם הינו מיותר שכן גם הוא לכאורה אמור להשתקף בשווי שוק, ועוד כהנה וכהנה עקרונות שהותוו בפסיקה ובהחלטות ועדת ערר לעריכת שומת מקרקעין ולרכיבים שעליה לכלול, לבד מפירוט שווי שוק וערכי עסקאות, לצורך עמידה בנטל ההוכחה לפי סעיף 197 לחוק.
. . .
נעיר גם כי אף אם שמאי אוחז בדעות מקצועיות משלו בנוגע לסוגיה זו או אחרת הרי משמונה הוא לשמאי מכריע מחוייב הוא להנחיות ועדת הערר שמינתה אותו וכפוף הוא לעקרונות שנקבעו בפסיקה ובהחלטות ועדות הערר [...]".
*ד"ר ישראל שמעוני, עו"ד, מחבר הספר `גופים מעין-שפוטיים - שמאי מכריע, ועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה`. ספר זה הוא הספר השלישי פרי עטו של ד"ר שמעוני, העוסק בפתרון סכסוכים ומחלוקות בין בעלי דין. הספר מתווה את ניהול הליך הערר על היטלי השבחה ותביעות פיצויים במקרקעין אצל שמאי מכריע לאחר תיקון 84 לחוק התכנון והבניה וועדת ערר ואת הביקורת השיפוטית על גורמים אלה.
ד"ר ישראל שמעוני, עוסק בתחום הבוררות, פתרון סכסוכים ומחלוקות בין בעלי דין בתחומים שונים מזה שנים ארוכות והינו מחבר הספר `אופק חדש בבוררות` (מהדורה ראשונה ושנייה), יוזם ומנסח תיקון מס` 2 לחוק הבוררות והצעת החוק "בוררות חובה". שימש סגן נשיא לשכת עורכי הדין בישראל בשנים 2003-2007, מייסד ומשמש כיו"ר המוסד לבוררות `יתרו`.
