ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה הוקמה כגוף מקצועי המתמחה בנושאים כלכליים מכוח חוק התכנון והבניה, ובפרט בנושאי תביעות פיצויים ובקביעת היטלי השבחה. ועדת הערר אינה מוסמכת לדון בתביעות בנזיקין ובקביעת פיצוים נזיקי

שאלה התעוררה בפסיקה (ערר (דרום) 86121/09 הועדה המקומית לתכנון ולבניה, באר שבע נ` ג.ש ארז שירותים כללים בע"מ (פורסם ב"נבו", 23.5.2010) והיא אם הכרעת השמאי המכריע אשר בשומתו המכרעת קבע כי המשיבה תהא פטורה מהיטל ההשבחה אשר הוטל על המקרקעין, ניתנה בגדר סמכותו. מסקנתו של השמאי המכריע הייתה כי חלה השבחה בסכום שננקב, עם זאת, לאור מעמדו של הנכס כשכונת שיקום, לא תחול חובת תשלום היטל השבחה בגין התכנית המשביחה. השמאי המכריע פסק לעניין תחולת הפטור כקבוע בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה.

העוררת טענה כי הפטור יינתן רק לגבי מקרקעין המיועדים למגורים, ורק כאשר מדובר בהרחבת דירות המגורים ולא בבנייה חדשה. פרשנות זו משתלבת הן עם לשון החוק, הן עם תכליתו והן עם הפסיקה בעניין. הרחבת הפטור גם לגבי מקרקעין המיועדים למסחר אינה מתיישבת עם שיקולי המדיניות, היא מאפשרת ליזמים מסחריים להשביח את המקרקעין שלהם ללא שיתוף הציבור ברווח וללא מתן מקורות לרשות המקומית להתמודד עם המצב התכנוני החדש, וגם אין בה כל תרומה או הקלה לאלה המתגוררים בשכונה ומבקשים להרחיב את דירותיהם. לפיכך, כאשר במצב טרם התכנית החדשה המקרקעין לא יועדו למגורים ולא היו קיימים בהם מגורים, אין תחולה לפטור, הן לפי לשון החוק והן לפי תכליתו.

לטענת המשיבה, במקרה דומה ניתן פטור על ידי העוררת, שעה שהתוצאה הפרשנית הייתה גבולית. כאשר אין חשש לאי חוקיות, יש להביא בחשבון את מדיניות הרשות ולנסות לשמר מדיניות זו משיקולי ודאות וצדק. אולם, כאשר השאלה הפרשנית היא חד משמעית וכאשר קיימת אי חוקיות, לא ניתן להנציח את הטעות ואת אי החוקיות.

נפסק, כי השמאי המכריע מוסמך להחליט בכלל המחלוקות הנובעות מעניין המובא לפניו, בין שמאיות ובין משפטיות, ועליו ליתן שומה כוללת המתייחסת לכלל הטענות. ההבדל בין ההכרעות בתחום השמאות להכרעות בתחום המשפט מתמצה במידת ההתערבות של ועדת הערר בהכרעות אלה: בעוד שבהכרעות השמאי המכריע בתחום השמאות תמעט ועדת הערר להתערב, הרי שבהכרעות בתחום המשפטי תבחן ועדת הערר את הסוגיה מראשיתה ועד סופה.

*ד"ר ישראל שמעוני, עו"ד, מחבר הספר `גופים מעין-שפוטיים - שמאי מכריע, ועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה`. ספר זה הוא הספר השלישי פרי עטו של ד"ר שמעוני, העוסק בפתרון סכסוכים ומחלוקות בין בעלי דין. הספר מתווה את ניהול הליך הערר על היטלי השבחה ותביעות פיצויים במקרקעין אצל שמאי מכריע לאחר תיקון 84 לחוק התכנון והבניה וועדת ערר ואת הביקורת השיפוטית על גורמים אלה.