יושב ראש מועצת שמאי המקרקעין יודיע, תוך 15 ימים ממועד קבלת הפנייה, לחייב ולוועדה המקומית, את דבר זהותו של השמאי המכריע. יש להדגיש כי תפקידו אינו מצטמצם אך למינויו של השמאי לצורך ההכרעה בעניין גובה החיוב והוא מוסמך גם, "מטעמים מיוחדים שיירשמו", להאריך הן את המועד להגשת הערר לפי סעיף 4 לחוק (קבלת שומה פרטנית) והן את המועד להגשת הערר לפי סעיף 5 לחוק (קבלת שומה בלוח שומה).
מי פונה בבקשה למינוי שמאי מכריע?
1. בהיטלי השבחה- הנישום
2. בתביעה לפיצויים- התובע והועדה המקומית בהסכמה
ניתן לפנות אל יושב ראש מועצת שמאי המקרקעין בבקשה למנוי שמאי מכריע באמצעות דוא"ל ובאמצעות דואר ישראל. זאת ועוד, לפי תקנה 2 לתקנות, על בקשה ליושב ראש מועצת שמאי המקרקעין להיערך לפי הטופס שבתוספת השנייה לתקנות.
"(א) בקשה ליושב ראש מועצת שמאי המקרקעין לפי סעיף 198(ה)(1) לחוק, תוגש לפי הטופס שבתוספת הראשונה; לא תתקבל בקשה לפי תקנת משנה זאת, שבה לא מולאה ההסכמה המופיעה בה.
(ב) בקשה ליושב ראש מועצת שמאי המקרקעין לפי סעיף 14(ב)(1) לתוספת השלישית לחוק, תיערך לפי הטופס שבתוספת השניה.
(ג) לא תתקבל בקשה לפי תקנה זאת, שלא צורפו לה כל המסמכים הרלוונטיים וההחלטה נושאת הבקשה כאמור בתקנה 4" (תקנה 2 לתקנות) (הדגשה שלי – י` ש`).
לשונה של תקנה זו אינה עולה בקנה אחד עם הוראותיה של תקנה 4 לתקנות, שלפיה:
"(א) הודע למבקש כי מונה שמאי מכריע, ימציא המבקש את המסמכים שלהלן, לידי השמאי המכריע ולידי המשיבים בתוך 21 ימים מיום קבלת ההודעה [...]" (הדגשה שלי – י` ש`).
כפי שניתן ללמוד, את המצאת המסמכים הרלוונטיים לבקשה, כקבוע בתקנה זו, יש לעשות בתוך 21 (על פי תקנה 4(ג) לתקנות, השמאי המכריע רשאי, "מטעמים מיוחדים שיירשמו", להאריך את המועד להמצאת המסמכים. תקנה 4(ד) לתקנות מוסיפה כי לא המציא המבקש לידי השמאי את המסמכים במועד לפי תקנה 4(א) ולא על פי המועד שקבע השמאי המכריע מכוח תקנה 4(ג), יראו המבקש כאילו חזר בו מבקשתו (!)) ימים מיום קבלת ההודעה בדבר זהותו של השמאי המכריע.
לדעתנו, כדי למנוע מצב שבו לא תתקבל הבקשה "מטעמים בירוקרטיים", יש להגיש את הבקשה כפי שמתבקש מתקנה 2 הנ"ל. מעת שנתקבלה הודעה על זהותו של השמאי המכריע והמעבר ל"ספרה" של תקנה 4, ניתן יהיה להשלים את המסמכים ולהוסיף על אלה שנשלחו בעת שנשלחה הבקשה למינוי שמאי מכריע על פי תקנה 2. המסמכים שעל המבקש להמציא לידי השמאי המכריע ולידי המשיבים על פי תקנה 4 לתקנות הם:
1. נסח רישום בפנקסי המקרקעין, או מסמך אחר המעיד על הזכות בנכס, אם הזכות אינה רשומה בפנקסי המקרקעין.
2. שומת הוועדה המקומית והמסמכים הנספחים לה.
3. שומה שנערכה מטעמו, ואולם השמאי המכריע רשאי, לבקשת המבקש, לפטור אותו מהגשת שומה כאמור אם ראה כי אינה נדרשת לשם הכרעה במחלוקת.
4. כל מסמך אחר הנוגע לעניין שהוא מבקש להציג לפני השמאי המכריע.
לאחר המצאתה של בקשת הערר בידי המבקש, על המשיבים להגיש את תשובותיהם, בתוך 30 ימים מיום שהומצאה להם הבקשה, בצירוף כל המסמכים שהם מבקשים להביא לפני השמאי המכריע. על השמאי המכריע לקיים דיון בבקשה בתוך 45 ימים מיום שנקבע להגשת התשובה מאת המשיבים, זולת אם נוכח כי הדיון אינו נדרש לצורך בירור המחלוקת. הנישום אינו רשאי למסור מסמכים נוספים לאחר חלוף המועד אלא באישור השמאי המכריע. לא צרף הנישום את המסמכים במועד – יראו אותו כאילו חזר מבקשתו.
מסמכים שיש לצרף לשומת הוועדה המקומית ולשומת הנישום:
1. תחשיב ברמת פירוט ההולמת את סוג הנכס
2. עסקאות שהשומה מתבססת עליהן
3. מסמכים נוספים שהשומה מתבססת עליהם
מסמכים אלו יש להגיש יחד עם תשובת הוועדה המקומית ולא ניתן להגישם במועד מאוחר יותר.
מה דינו של נישום שאיחר בהגשת הבקשה מעבר ל45 הימים הקבועים בחוק? בענין עת"מ 49222-09-12 נחם ואח` נ` הועדה המקומית לתכנון ובניה מודיעין, עתרו העותרים לביטול שומת השבחה ולהארכת מועד למינוי שמאי מכריע, בין היתר, בטענה שלא נלקחה בחשבון הצורך להעתיק תשתיות מים וביוב. בהסכמת הצדדים מונה שמאי ממונה שהיה אמור להכריע האם העובדה שצריך להעתיק את התשתיות היה בה כדי לשנות את השומה המקורית? עתירה על החלטת השמאי הממונה נדחתה בנימוק שזו הייתה ההסכמה שימונה שמאי ממונה שיכריע ספציפית בשאלה הנ"ל שהונחה לפיתחו. משהכריע השמאי הממונה שהצורך בהעתקת התשתיות לא ישפיע על השומה המקורית אין לאפשר לעותרים להאריך מועד למינוי שמאי מכריע. מפסק הדין ניתן ללמוד כי בתי המשפט מקפידים שלא ייגרם עיוות דין רק בשל איחור בהגשת הבקשה למינוי שמאי מכריע. ניתן לראות כי אם היה מתברר שהעדר התייחסות לצורך בהעתקת התשתיות היה משפיע על השומה, סביר להניח שבית המשפט היה מאפשר לעותרים למנות שמאי מכריע על אף האיחור של כשנה שלימה.
*ד"ר ישראל שמעוני, עו"ד, מחבר הספר `גופים מעין-שפוטיים - שמאי מכריע, ועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה`. ספר זה הוא הספר השלישי פרי עטו של ד"ר שמעוני, העוסק בפתרון סכסוכים ומחלוקות בין בעלי דין. הספר מתווה את ניהול הליך הערר על היטלי השבחה ותביעות פיצויים במקרקעין אצל שמאי מכריע לאחר תיקון 84 לחוק התכנון והבניה וועדת ערר ואת הביקורת השיפוטית על גורמים אלה.
ד"ר ישראל שמעוני, עוסק בתחום הבוררות, פתרון סכסוכים ומחלוקות בין בעלי דין בתחומים שונים מזה שנים ארוכות והינו מחבר הספר `אופק חדש בבוררות` (מהדורה ראשונה ושנייה), יוזם ומנסח תיקון מס` 2 לחוק הבוררות והצעת החוק "בוררות חובה". שימש סגן נשיא לשכת עורכי הדין בישראל בשנים 2003-2007, מייסד ומשמש כיו"ר המוסד לבוררות `יתרו`.
