על הכרעותיו של השמאי המכריע להתבסס על מידע הגלוי לצדדים כו

תקנה 13‏ לתקנות סדרי הדין לפני שמאי מכריע, קובעת:

"‏(א)‏ לא הוצגו לפני השמאי המכריע מידע או תשתית עובדתית לטענה שהעלה צד, רשאי ‏השמאי המכריע לדחות טענה זו, כולה או חלקה, מטעם זה בלבד.‏

‏(ב)‏ השמאי המכריע רשאי לדרוש מהצדדים להמציא לו, בתוך מועד שיקבע, מסמכים או ‏ידיעות שברשותם, הדרושים לדעתו לשם בירור המחלוקת; לא הומצאו מסמך או ידיעה כאמור, ‏רשאי השמאי המכריע לדחות טענה שהמסמך או הידיעה נועדו להוכחתם, או לקבל טענה של ‏הצד שכנגד בקשר למסמך או לידיעה" (ההדגשות שלי – י` ש`).

תקנה 17(ג) לתקנות סדרי הדין לפני שמאי מכריע מורה:

"גילה שמאי מכריע עובדה או מסמך שלא היו ידועים לצדדים, ויש לעובדה או למסמך השפעה של ממש על ההכרעה במחלוקת, יעביר השמאי המכריע את העובדה או המסמך לידיעת הצדדים ויאפשר להם לטעון בעניין".

המחוקק קבע אפוא במפורש את חובת השמאי המכריע להביא עובדה לידיעת הצדדים, ככל שיש בכוחה כדי להשפיע השפעה של ממש על העניין שבמחלוקת. בצד אותה חובה נקבעה זכות לצדדים לטעון לגביה.

עיון בלשון התקנה מעלה כי אין ננקטת בה לשון "מרשה" או לשון המעניקה "שיקול דעת" בעניין זה. ההוראה מנוסחת כמחייבת, וניסוחה תואם את הגישה הכללית שנקט המחוקק עת ייסד את מנגנון השמאות המכריעה בתיקון מס` 84, מנגנון שנועד למגר תופעות של החלטות שאינן מקצועיות, אינן עקביות או כאלה הנגועות בניגוד עניינים.

כדי להקפיד על הליך ראוי, שקוף ומסודר, על הכרעותיו של השמאי המכריע להתבסס על מידע הגלוי לצדדים כולם, כבכל החלטה שיפוטית, על מנת שיוכלו לטעון טענותיהם ולהגן על עצמם כפי צורכם. החלטות המבוססות על מידע עלום עלולות להביא לטעם נפגם ואינן עולות עם חובת השקיפות החלה על מוסד זה (עמ"נ (מחוזי מרכז) 37365-02-11 עזבון המנוח פרז`י ז`אנה נ` הועדה המקומית לתכנון ובניה נתניה).

חובה וזכות אלה לא נקבעו כעניין הנתון לשיקול דעת השמאי המכריע, ולכן אני סבורה כי לא היתה לשמאית המכריעה או לועדת הערר הסמכות להמעיט בנחיצותה, להתעלם הימנה או, לקבוע כי כל מקרה יבחן לגופו, לפי שיקול דעתו של השמאי המכריע. לכן מקום שהשמאי המכריע לא נהג כך, יש להחזיר אליו את חוות הדעת כדי שייתן לצדדים הזדמנות לטעון לעניין העסקאות שהובאו בחשבון בחוות דעתו, אשר לא היו ידועות לצדדים טרם ההכרעה, וכדי שייתן חוות דעת נוספת ומתוקנת על בסיס טענותיהם.

*ד"ר ישראל שמעוני, עו"ד, מחבר הספר `גופים מעין-שפוטיים - שמאי מכריע, ועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה`. ספר זה הוא הספר השלישי פרי עטו של ד"ר שמעוני, העוסק בפתרון סכסוכים ומחלוקות בין בעלי דין. הספר מתווה את ניהול הליך הערר על היטלי השבחה ותביעות פיצויים במקרקעין אצל שמאי מכריע לאחר תיקון 84 לחוק התכנון והבניה וועדת ערר ואת הביקורת השיפוטית על גורמים אלה.