בעניין קרתא (בש"א (מחוזי י-ם) 10070/09 קרתא חברה ממשלתית לפיתוח מרכז נ` אלרוב איזור מסחרי ממילא (1993) בע"מ (פורסם ב"נבו", 6.12.2010)), התעוררו כמה שאלות: (א) האם השמאי המכריע היה רשאי להכריע בשאלת מועד יצירת החיוב בהיטל ההשבחה או אך בשאלת גובה ההיטל?; (ב) האם הסמכות לדון בשאלת מועד יצירת החיוב מסורה רק לבית משפט השלום בערעור על החלטת השמאי או שהיא מסורה לבית המשפט המחוזי (הדן בענייני פירוק)?; (ג) אם הדבר בסמכות בית המשפט המחוזי של פירוק, מהו אכן המועד הקובע לעניין יצירת היטל ההשבחה – מועד אישור התכנית או מועד פרסומה?; (ד) מה משמעות התחייבות המבקשת בהסכמים עם החברה לשאת בהיטל ההשבחה לעניין תשלום חוב היטל ההשבחה?; (ה) האם היטל ההשבחה חל על המבקשת בהיותה "הבעלים" או המחזיקה" לעניין היטל ההשבחה בשל העובדה כי היא חתמה על ההסכמים עם החברה עובר לאישור התכנית בגינה הוטל היטל ההשבחה?
נפסק כי, כפי שנקבע במפורש בסעיף 119 לחוק התכנון והבניה, המועד הוא 15 ימים מיום פרסום הודעה ב"רשומות" או בעיתון על דבר אישורה של התוכנית, לפי המועד שבו פורסמה ההודעה האחרונה מבין ההודעות ב"רשומות" או בעיתון. הוראות הסעיף ברורות וחד משמעיות ולפיהן תכנית מאושרת אינה נכנסת לתוקף קודם לפרסום דבר האישור ברשומות ובעיתון, לפי המאוחר. האישור לתוכנית אינו מהווה אפוא, נקודת זמן שיש להביאה בחשבון, מפני שהעילה להטלת היטל השבחה אינה מבשילה במועד אישורה של התוכנית אלא, כאמור, רק ביום הפרסום ב"רשומות" או בעיתון, לפי המאוחר, ורק פרסום כזה מקנה לתוכנית תוקף חוקי.
המבקשת טענה אמנם כי אין הצדקה לראות במועד פרסום תכנית כמועד הרלוונטי, שכן שאין בפרסום כדי לשנות את המצב העובדתי והמשפטי שעליו הוחלט באישור התוכנית שיצרה את ההשבחה ואין כל יכולת להשפיע על תכנית לאחר אישורה ועד לפרסומה. ברם, בית המשפט מצא שההיגיון המשפטי תומך דווקא במסקנה ההפוכה.
צדדים להסכם מכר מקרקעין מכלכלים את צעדיהם עובר לחתימת ההסכם ובין היתר נלקחים על ידם בחשבון עליית שוויים של המקרקעין כתוצאה מאישור תכנית השבחה שלהם. הדעת נותנת אפוא, כי הגעתם להסכמה בעניין זה, שיש לה השלכה ישירה על תמורת המקרקעין, תיעשה בהתאם ליכולתם לדעת על דבר קיומה של השבחה, וידיעה על קיומה של תכנית משביחה או לכל הפחות יכולת לדעת על קיומה של תכנית שכזו, ניתן לייחס לצדדים להסכם המכר רק לאחר פרסום אישורה של תכנית ב"רשומות" או בעיתון, גם אם לא ידעו על כך בפועל. המועד הקובע לחיוב בהיטל ההשבחה הוא 15 יום לאחר פרסום התוכנית ב"רשומות" ובנסיבות העניין, כחודש לאחר מתן צו הפירוק. במקרה זה ההסכמים שבין החברה לבין המבקשת נחתמו עובר לאישור התוכנית ובנסיבות אלה, לא רישום הזכויות במקרקעין הוא המועד שממנו יחול היטל ההשבחה על הקונה כי אם מועד כריתת החוזה למכירת המקרקעין. משכך, השאלה אם המועד הקובע לעניין חיוב בהיטל השבחה הוא מועד אישור התוכנית או מועד פרסומה, אינה רלוונטית, שכן במקרה זה כאמור, החוב רובץ ממילא על כתפי המבקשת שהיא הייתה "הבעלים" או "המחזיק" הנושא בהיטל ההשבחה במועד הרלוונטי. המועד הקובע להחלת היטל ההשבחה מבוסס על הרעיון העומד ביסוד היטל ההשבחה, והוא שראוי שבעל המקרקעין אשר התעשר מהשקעת הרשות הציבורית בתכנון ובפיתוח של המקרקעין יישא בהוצאות התכנון והפיתוח. לאור תכלית זו נקבע כאמור, כי המועד הקובע להעברת החיוב על כתפי הקונה הוא מועד כריתת הסכם מכר המקרקעין ולא מועד העברת הזכויות בפועל.
בנסיבות עניין קרתא, לא היה בעובדה, שלפיה בהסכם בין הצדדים הם הסכימו לדחייתה של העברת הזכויות עד להשלמת עבודות הפיתוח או כל מועד אחר, כדי לשנות דבר. העסקה שבין החברה לבין המבקשת אינה שונה מרוב עסקאות המקרקעין שגם בהן נדחה רישום הזכויות על שם הקונה עד להתמלאות תנאים שונים, ובכולן הכלל הוא כי המועד הקובע שאישור תכנית המטילה השבחה, שממנו והלאה תוטל החבות על הקונה, הוא מועד כריתת ההסכם. עולה כי הזכויות שהועברו לחברה הן זכויות בעלות והזכויות שהועברו למבקשת מהחברה הן זכויות חוזיות לקבלת "בעלות", או לכל הפחות זכויות חוזיות לקבלת זכות חכירה. לכן, היטל ההשבחה שנוצר מאישור התוכנית לאחר חתימת ההסכמים רובץ לפתחה של המבקשת והעובדה כי הזכויות שהוקנו לה לפי ההסכמים טרם נרשמו, אינה משנה דבר לעניין זה.
*ד"ר ישראל שמעוני, עו"ד,מחבר הספר `גופים מעין-שפוטיים - שמאי מכריע, ועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה`. ספר זה הוא הספר השלישי פרי עטו של ד"ר שמעוני, העוסק בפתרון סכסוכים ומחלוקות בין בעלי דין. הספר מתווה את ניהול הליך הערר על היטלי השבחה ותביעות פיצויים במקרקעין אצל שמאי מכריע לאחר תיקון 84 לחוק התכנון והבניה וועדת ערר ואת הביקורת השיפוטית על גורמים אלה.
ד"ר ישראל שמעוני, עוסק בתחום הבוררות, פתרון סכסוכים ומחלוקות בין בעלי דין בתחומים שונים מזה שנים ארוכות והינו מחבר הספר `אופק חדש בבוררות` (מהדורה ראשונה ושנייה), יוזם ומנסח תיקון מס` 2 לחוק הבוררות והצעת החוק "בוררות חובה". שימש סגן נשיא לשכת עורכי הדין בישראל בשנים 2003-2007, מייסד ומשמש כיו"ר המוסד לבוררות `יתרו`.