סמכותו של שמאי מכריע בקביעת גובה היטל השבחה במקרקעין בהן אושרו רצף של תכניות
מאת ישראל שמעוני, עו"ד*
ההלכה הידועה כ"הלכת בית הכרם" (רע"א 7172/96 קרית בית הכרם בע"מ ואח` נ` הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים, פ"ד נב (2) 494 (1998)), עוסקת בהיטל השבחה כאשר הוגשו רצף של תוכניות בהן נכללת אחת שפוגעת בשווי המקרקעין ולאחריה אחת שמשביחה את שווי המקרקעין.
בעניין אליק רון (ע"א 2851-11-10 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה גבעתיים נ` אליק רון בע"מ (פורסם ב"פסקדין" 11.3.2012)) עלתה שאלה עקרונית מה דינן של תכניות הכוללות הסמכת הוועדה המקומית לאשר תוספות והקלות על פי שיקול דעתה. האם יש לראות בזכויות מותנות אלה משום השבחה, חרף אי הוודאות למימושן, או שמא ההשבחה תחול רק אם אכן ימומשו אותן זכויות מותנות ובהתאם לאשר יאושר?
על פי סעיף 16 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה שמאי מכריע רשאי בהחלטתו בערעור להפחית את תשלומי הפיגורים שבעל המקרקעין חייב בהם לפי הוראות חוק ההצמדה, בשל התקופה שבה התנהל ההליך לפניו, וכן רשאי הוא, מנימוקים מיוחדים שיירשמו, להפחית תשלומי פיגורים שבעל המקרקעין חייב בהם לפי הוראות חוק ההצמדה, כולם או חלקם, בשל תקופה נוספת. סמכות זו נתונה גם בידי בית משפט לעניינים מינהליים, ובידי ועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה הדנים בערעור או בערר בעניין היטל השבחה.
תקנה 17(א) מעניקה לשמאי המכריע מעין סמכות שיורית: "כל עניין הנוגע לסדרי דין שלגביו לא נקבעה הוראה מפורשת בחוק או בתקנות אלה, רשאי השמאי המכריע לתת הוראות לגביו".
ואולם, קבע בית המשפט העליון, קבע בפרשתהררי (רע"א 1796/12 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה נתניה נ` עו"ד שחר הררי, מנהל העיזבון (פורסם ב"נבו" 27.9.2012)), כי אין לשמאי המכריע סמכות כללית לפסוק לצדדים הוצאות, מעבר לסמכויות הספציפיות שנכללו במפורש בתקנות.
עצמאות שיקול דעתו של השמאי המכריע, נדונה בוועדת הערר בעניין הוועדה המקומית לתכנון ובניה רמת השרון נ` חברת רבוע כחול ישראל בע"מ (ערר רה/85003/12 הוועדה המקומית לתכנון ובניה רמת השרון נ` חברת רבוע כחול ישראל בע"מ (פורסם בנבו), שם נאמרו הדברים הבאים:
במסגרת תיקון 84 לחוק הוחלף סעיף 14 לתוספת השלישית, שהוא תיקון כולל ונרחב הנוגע לסעיפי חוק נוספים. בנוסחו החדש, נקבעה מתכונת שונה של השגה וערעור על החלטות בעניין היטל השבחה, וכן נקבעה במפורש סמכותו של השמאי המכריע להכריע רק בגובה החיוב ולא בעצם החיוב.
השמאי המכריע הוא המותב השיפוטי הראשון, הדן בהתנגדותו של הנישום לשומת היטל ההשבחה (עת"מ (מחוזי ת"א) 7172-05-10 ריטמן נ` הועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים (פורסם ב"נבו", 13.1.2011)). מעמדו הוא כמעמדו של מותב שיפוטי, ומכך שונה הוא מפקיד השומה הדן בהשגתו של הנישום על שומת מס ההכנסה; ממנהל מס שבח, הדן בהשגתו של הנישום על שומת מס שבח מקרקעין. כל אלה הם מותבים מינהליים ולא מותבים שיפוטיים.
בתיקון מס` 84 לחוק התכנון והבניה שהתקבל בשנת 2008, נקבע בסעיף 202ג. כך:
"(א) שר המשפטים יקבע, על פי המלצת הוועדה המייעצת שהוקמה לפי סעיף 202ד, רשימה של שמאי מקרקעין הכשירים לכהן כשמאים מכריעים (בחוק זה – רשימת השמאים המכריעים) .
(ב) שמאי מכריע ייכלל ברשימת השמאים המכריעים לתקופה של עשר שנים או עד הגיעו לגיל 70, לפי המוקדם"...
תיקון מס` 84 לחוק התכנון והבניה והשפעתו על אופן ההשגה
על היטל השבחה
מאת ישראל שמעוני, עו"ד*
החיוב בהיטל השבחה מקורו בסעיף 196א לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה- 1965 (להלן: "החוק"). סעיף 1(א) לתוספת השלישית קובע כי השבחה הינה "עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג".
שאלת סמכותו של שמאי מכריע לקבוע למי שייכות זכויות הבנייה
מאת ישראל שמעוני, עו"ד*
זכויות בנייה הינן נכס שניתן לסחור בו, אולם אין לסחור באחוזי בנייה במנותק מן המקרקעין (רע"א 2821/95 לוסטיג נ` מייזלס, פד"י נ(1) 517 (1996)). כאשר מוכרים מקרקעין מוכרים גם את אחוזי הבנייה החלים על המקרקעין, אלא אם נקבע במפורש אחרת בהסכם.
בעניין גלמן (ע"א 5043/96 גלמן נ` הררי-רפול, נד (3) 389 (2000)), נדון היקף זכויות הבנייה ברכוש המשותף. במקרה הנדון, רכשו המשיבים דירה במפלס הגג בבית משותף. משני צדיה של הדירה נותרו שני שטחי גג. בתקנון הבית המשותף הוצמדו לדירה שני שטחי גג אלה וכן שטח הגג שמעל לדירה, ולבעל הדירה הוקנתה הזכות להוסיף בנייה על הגגות שליד הדירה ועל הגג שמעל הדירה. המשיבים הרסו את הדירה שרכשו ובקשו לנצל את מלוא אחוזי הבנייה המותרים. הם בקשו לבנות על כל המפלס החדש שנוצר מספר קומות כפי שמתיר החוק.
זכויות בנייה – חובת ההדדיות בהרחבת דירה בבניין משותף
מאת ישראל שמעוני, עו"ד*
סעיף 71ב(ג) לחוק המקרקעין תשכ"ט-1969 קובע: "בעל דירה שהורחבה ייראה כמי שהסכים להרחבה דומה של כל דירה אחרת באותו בנין". בעניין פל (רע"א 11017/08 פל נ` ליבוביץ (פורסם ב"נבו", ניתן ביום 16.8.2010) קבע בית המשפט המחוזי, כי יש לראות את דירת המבקש כדירה שהורחבה. ההרחבה שאושרה למשיב על פי היתר הבנייה היא הרחבה דומה כקבוע בסעיף 71ב(ג) לחוק המקרקעין, ולכן חלה על המבקש חובת ההדדיות ויש לראותו כמסכים לבנייה של בעל דירה אחר בבניין המשותף.
מאת ישראל שמעוני, עו"ד המונח "זכויות בנייה" לא הוגדר בחוק המקרקעין או בתקנותיו, ומשמעויותיו ניתנו לו מתוך חיי המעשה ומתוך הפסיקה, ובציטוט מדברי השופט לוין בע"א 151/87 ע"א 151/87 ש. ארצי, חברה להשקעות בע"מ נ` רחמני, מג (3) 489, 504-503 (1989):
"הכוונה היא, כידוע, להיתר הבנייה שניתן על-ידי הוועדות לתכנון ולבנייה, הקובע על כמה אחוזים משטח המקרקעין ניתן לבנות... מכאן, שעם העברת הבעלות במקרקעין עוברת ממילא גם הזכות לבנות עליהם[...]" .
מאת ישראל שמעוני, עו"ד בע"א 10322/03 ישעיהו נ` שטרייכר נט (6) 449 (2005), הגישו המערערים לבית-משפט השלום תביעה לפירוק שיתוף בבית מגורים, בו שתי יחידות דיור. מחצית בלתי מסוימת מזכויות הבעלות בו נרשמה על שמם, והמחצית האחרת נרשמה על שם המשיב. בקשתם כללה בקשה לרישום הבית כבית משותף והצמדת שטח יחסי בגג ובחצר הבית לכל אחת משתי יחידות הדיור שבו. המערערים גם בקשו להצמיד לכל אחת מיחידות הדיור מחצית מזכויות הבנייה המוקנות לחלקה.
מאת ישראל שמעוני, עו"ד סוגיה מעניינת הנוגעת לזכויות בניה, היא סוגית הפרשנות הניתנת לזכויות בנייה בדירות גג או בדירות בהן הגג מוצמד לדירה העליונה בבית המשותף. במקרים בהם הוגדרה בתקנון הבית המשותף ובצו בתים משותפים זכותו המפורשת והדווקנית של בעל השטח המוצמד לבנות על כל השטח המוצמד לדירתו לא מתעוררת שאלה באשר לפרשנות להיקף זכותו. בעלי הדירות בבית משותף רשאים לקבוע את זכותו של בעל הדירה שלדירתו הוצמד חלק מהרכוש המשותף כי זכויות הבנייה שייכות לו. הם רשאים להסכים להעברת זכויות אלו הן בתמורה והן שלא בתמורה. אם לא הועברו מפורשות זכויות הבניה לבעל השטח המוצמד לא יוכל שמאי מכריע לדון בשייכות זכויות אלו, מאחר ומהמדובר במחלוקת על עצם החיוב בדמי השבחה ועליה להידון בוועדת הערר. במקרה בו הועברו זכויות הבניה באופן מפורש לבעל הדירה שמאי מכריע יוכל לדון בגובה היטל ההשבחה.
ישראל שמעוני, עו"ד סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, מעניק זכות לפיצויים על פגיעה במקרקעין על ידי תכנית למקרקעין "הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עמו". שאלה קשה היא מה משמעות המונח "גובלים" האמור בסעיף 197 לחוק. האם הכוונה להשקה פיזית של המקרקעין לתחום התכנית, או שמא יש לבדוק כל מקרה ומקרה לגופו ובהתאם לסוג הפגיעה ולעוצמתה יש גם לקבוע האם המקרקעין "גובלים" לענין סעיף 197.
